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美国不动产税研究

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美国不动产税研究

Name: 美国不动产税研究
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Content Description

美国不动产税具有组织地方财政收入、优化资源配置和公平收入分配三方面职能：美国将不动产税作为州和地方政府的主体税种，在解决地方财政困难、发展地方经济方面起到了重要作用，发挥了不动产税组织地方财政收入职能；运用不动产税的税收资本化的税负转嫁方式，调节房地产价格，调控房地产市场，体现了不动产税优化资源配置职能；征收不动产税的主要对象是针对财富较多的群体，而对贫困人口则给予更多的税收优惠，实现了不动产税调节贫富差距职能。另外，美国的财产价值评估制度和住房保障金制度为其不动产税的征收管理保驾护航。我国不动产税税收制度应借鉴美国“宽税基、低税率、简税种”的税收原则，在不动产税税制要素设计、税收征管、配套措施完善和建立绩效评价体系方面寻求改革，并将不动产税制改革与现实问题相结合，运用不动产税收理论解决地方财政困难、房价居高不下和保障性住房提供不合理等实际问题。

Catalogue

第一章绪论
第一节研究美国不动产税基本职能是解决我国房地产实际问题的突破口
第二节研究不动产税基本职能对完善我国不动产税收体系具有重要意义
第三节国外研究现状
第四节国内研究现状
第五节本书研究方法及创新
第二章不动产税的理论依据
第一节公共经济学观点
第二节房地产经济学观点
第三节税收经济学观点
第三章美国不动产及不动产税一般分析
第一节从经济和法律角度看美国不动产
第二节美国不动产价值评估体系
第三节美国不动产税收制度的历史和现状
第四章美国不动产税的组织地方财政收入职能
第一节中央与地方的平衡分级财政体制
第二节美国联邦、州、地方政府的财政分权制度
第三节美国州和地方政府的事权和财权划分
第四节美国不动产税是地方主体税种的必然选择
第五章美国不动产税的优化资源配置职能
第一节市场机制对不动产价格的影响
第二节政府调控机制对不动产价格的影响
第三节美国不动产税对不动产价格影响的理论和实证分析
第六章美国不动产税的公平收入分配职能
第一节收入分配公平性的度量方法
第二节美国收入分配状况分析
第三节公平收入分配的三种政策选择
第四节美国公平收入分配的经济政策
第五节不动产税的累进性是公平收入分配的前提
第六节美国不动产税的调节效果
第七章美国不动产税收制度存在的问题和改革方向
第一节美国不动产税收制度存在的主要问题
第二节美国不动产税收制度的改革方向
第八章中国不动产税收制度改革
第一节中国房地产税收制度概况
第二节中国房地产税制存在的问题
第三节美国不动产税制对中国不动产税制改革的借鉴和启示
第四节中国不动产税制改革对策
第九章不动产税收理论在中国的应用前景
第一节发挥不动产税组织地方财政收人职能，解决地方财政困难
第二节发挥不动产税优化资源配置职能，稳定不动产市场价格
第三节发挥不动产税公平收人分配职能，完善住房保障制度
参考文献
附录Ⅰ 中华人民共和国房产税暂行条例
附录Ⅱ 中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例
附录Ⅲ 中华人民共和国土地增值税暂行条例
附录Ⅳ 中华人民共和国耕地占用税暂行条例
附录Ⅴ 中华人民共和国契税暂行条例
后记

Book Abstract

第二节房地产经济学观点
房地产经济学研究者逐渐将研究的重心从课征不动产税的财政收入职能方面转向课征不动产税收的资源配置职能和课征不动产税如何实现政府的经济政策目标等方面。因此，房地产经济学是研究房地产资源配置的一般规律，这些规律既包括一般资源配置的数量配置规律，又包括房地产特殊空间配置规律。同时，西方学者的特殊经济模型也可以作为研究不动产问题的理论基础。
一、资源配置规律
（一）一般资源配置规律
市场与政府是资源配置的两个重要力量，是一对矛盾的统一体：市场失灵要求政府调控，但是政府调控也会存在失灵，因此在市场失灵的情况下，政府一方面应该积极调控，弥补市场失灵；另一方面还要纠正政府调控的失灵。不动产市场也同样面临着市场和政府关系的处理问题。征收不动产税就像一把“双刃剑”，运用得当则可以弥补市场失灵，提高资源配置效率；运用不好则不仅干扰市场的正常运行，损害资源配置效率，也会给一国财政税收体制造成重大影响。
在没有政府干预的经济运行中，市场体系要有效发挥作用，必须具备以下条件：
1．市场是完全竞争的，这就要求每一个市场有很多买者和卖者，没有哪一方可以控制被交换商品和服务的价格。所有买卖双方都是价格的被动接受者，价格由供求关系决定。
2．行业成本是递增的，这就意味着任何生产者扩大生产规模，在某一产出水平上，单位成本上升。否则，随着该产品的第一个生产者的生产规模扩大，其成本下降，没有哪个企业同类产品的生产效率会超过该企业，则该企业在该行业形成自然垄断。
3．排他性原则，这是市场体系充分发挥作用的前提条件。排他性是指除了商品的购买者以外，其他任何人都不会从中得到满足。相反，不具有排他原则的商品具有外溢效应，此时需求曲线不能代表全部的购买意愿，供给曲线不能包含全部的供给成本，均衡点价格信号是错误的。因此，排他性原则不成立将直接导致价格信号失灵，资源配置低效。
4．市场信息完全，买卖双方必须对物品的所有用途和特征全面了解，所有想要购买该商品的人的支付意愿与供给该商品的人的出售意愿能够在市场交换中得以实现。相反，市场信息不完全会导致买方或卖方的一厢情愿，致使市场价格偏离，资源配置效率低下。
5．资源的流动性完全，资源流动方向将随着价格波动做出相应地反应，消费者和生产者的决策也会随着价格信号的变化而改变。如果资源缺乏流动性，价格就不能发挥指示器作用，同时决策者也不能利用价格信号做出灵敏反应，市场体系这只看不见的手就无法引导社会资源向社会价值最大化方向流动。
在现实生活中，这些条件和环境几乎不存在，市场失灵必然存在，在房地产市场也不例外。同时房地产市场还具有其他市场所没有的特征，加剧了房地产市场资源配置的乏力，因此更加需要政府部门和公共部门的介入，同时这也为课征不动产税提供了更为合理的依据。这些特征包括：
1．房地产市场信息不对称。由于房地产市场具有地域性、复杂性等特点，土地和房屋市场上都存在着严重的信息不对称现象。首先，国家掌握着国有土地的所有信息，而房地产开发企业对信息了解并不充分，在信息不透明、不对等的条件下，土地供求无法体现公平、公开和公正的原则，更谈不上土地资源的有效配置。
……

Introduction

这是我院青年教师董蕾博士撰写的第一部专著。出版专著是青年学者学术生涯起步的重要节点和标志，也是表达学术思想，积累学术声望的主要形式之一。为此，我借受邀为本书作序的机会，向董蕾博士表示祝贺！诚挚希望她以此为新的起点，扎扎实实做学问，不断超越自我，达到新的高度，最终能够成长为学术上的参天大树！同时也希望我院的青年教师们更加勤奋努力，迅速成长，撑起院内的学术天地，进而在国内财税学术界占有一席之地！
董蕾博士的这部专著是在其博士论文的基础上修改完成的。从字里行间中能够感受到她倾注的精力与心血。以笔者的理解，选择该题目的背景是：在现代税收制度中，不动产税是不可或缺的重要一环。建立于1994年税制改革的我国不动产税体系已经不能很好地应对波澜起伏的我国房地产市场巨变，构建新的不动产税体系是新一轮税制改革应有的支撑点之一。对于未来不动产税体系在组织地方财政收入、优化资源配置和公平收入分配三方面应有的价值与功能，社会各界有着种种可行与不可行、合理与不合理的解读与期待。“他山之石，可以攻玉”，在此背景下，认真研究其他国家不动产税的实践经验，分析其利弊，提炼可资借鉴的经验教训，无疑是我国不动产税改革应有的前期理论与制度准备。对此，美国作为政治、经济上的超级大国，现代不动产税实行的时间较长，制度比较完备，已经趋于稳定和成熟，在西方发达国家极具代表性，是做比较研究的良好样本。
概括起来，笔者认为该著作有这样几个特点：
第一，视野比较宽阔。研究税收问题的一个误区是“就税论税”，难以脱离技术层面在更高的层次和更宽广的领域内研究问题。作者作为学术新人，能够跳出这一误区，从政府事权划分、财政货币政策、土地制度、房地产价格形成机制、个人收入分配的贫富差距问题等几个方面研究美国的不动产税制度，大大拓展了研究视野，使研究成果以立体形式呈现给读者，给读者更大的思考空间，对此是应当予以充分肯定和鼓励的。
第二，密切联系中国税制改革实际。该专著以《美国不动产税制研究》为题，但实际上关注的焦点是中国的不动产税怎么改的问题。因此一方面对美国不动产税的研究有所选择，针对性比较强。为此，作者并没有像一般的比较研究那样，全面介绍美国相关税制，而是从不动产税制应当具有的组织地方财政收入、优化资源配置和公平收入分配三个方面的职能出发，更加关注分析形成一定税制基础的基本条件，而不是脱离生存条件，孤立、生硬地将美国不动产税制塞给读者了事。显然，这对于我国选择未来不动产税制模式与具体制度更具有借鉴意义。另一方面，作者花费较大篇幅讨论了中国不动产税制改革问题，凸显了该研究的目标所在与关注点，体现出青年学者的责任意识。
第三，理论性较强。目前脱胎于博士论文的专著往往形成一个相对固定的模式，其中的一大偏差是开篇的理论分析不能对后面章节的研究形成指导，理论成为供起来的“牌位”，文章因而显得僵化、八股。而本书作者似乎有意规避这一问题的出现，注意将理论的指导、分析贯穿始终，因此比较而言，该著作显得理论性较强，逻辑完整、内容顺畅，比较有说服力。
第四，评价较为理性、中肯。一般来说，学术新人容易犯的一个毛病是评价易走极端，话说的不留余地。但比较而言，本书作者对美国不动产税制的评价是比较客观、理性的，不盲从，也不贬低，但对其存在的问题隐隐能够以审视与批判的眼光进行分析，笔者以为对于做学问而言，这是一种十分可贵的品格，值得自我培养、发扬光大。
总之，本书是国内研究美国税制一部不错的著作，对董蕾博士而言，也是一个不错的学术开端。当然，作为严谨的学术著作，仍有值得深化、推敲、斟酌之处，但总体来看瑕不掩瑜。一方面，个别的瑕疵是学术研究难以完全避免的遗憾之处；另一方面对于学术新人也应当给予更多的鼓励。基于此，笔者郑重向读者推荐这部著作。
张松
2013年7月29日于长春

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