【中国からのダイレクトメール】I READING Loves Reading Global Real Estate Ren Zeping氏の新刊

編集者の選択

1. この本を読むべき理由は何ですか?

不動産は国家経済の柱であり、富の象徴であり、主要な資産配分の中核であり、景気循環の母であり、国民生活の保障であり、金融​​危機の根源でもあり、非常に重要です。

中国の不動産業界はまだ発足して20年あまりしか経っていないため、多くの人がさまざまな問題について異なる意見を持っており、廬山にいるからといってその本当の顔を知ることはできません。世界的な視野を持ち、歴史的側面とデータロジックを使用して測定すると、何百年も不動産事業を行ってきた先進国には、私たちが学ぶべき独自の成功例と失敗例があることがわかります。

住宅価格は今後も上昇し続けるのでしょうか？不動産は国民経済の柱となる産業なのでしょうか？固定資産税は導入されるのでしょうか？不動産バブルはいつ崩壊するのでしょうか？

これらの問題は表面的には混乱していますが、典型的な経済における 100 年にわたる不動産運営の歴史を注意深く研究し、より広い世界的視野、より深い歴史的側面、より確かなデータ ロジックで現在を観察した場合にのみ、混乱を解消することができます。多様な意見の中から、本当の答えを見つけるために。

2. なぜこの本が必要なのですか?

不動産実務家であれば、世界の不動産市場の変化を把握するための参考書が必要です。

不動産保有者であれば、資産配分が適切かどうかを判断するために循環的な視点を備えた本が必要です。

あなたが資本市場の投資家であれば、不動産と金融市場の間の連動ルールを復習するための参考書が必要です。

あなたが公共政策立案者であれば、外国の住宅政策と不動産市場の相互作用をレビューする一連の実証レポートが必要です。

プロの研究者であれば、独自の分析フレームワークを確認するための方法論が必要です。

不動産に少しでも興味がある方でも、冷静かつ客観的なプロフェッショナリズムと刺激的で賑やかな楽しさが融合した「世界の不動産ストーリーテリング」をぜひお見逃しなく。

3. これが不動産に関する優れた本である理由は何ですか?

刀を研ぐには10年かかります。本書の著者は 10 年以上にわたり、不動産問題を追跡し、米国、日本、ドイツ、シンガポール、英国、香港、中国、および中国本土における不動産市場の運営を研究してきました。幅広い世界的視野、深い歴史的側面、確かなデータのロジック、数十万語の原稿の背後には、数千万語の文献の蓄積があり、直接の情報を丹念に読み、データを使って語ることができます。他の人の言うことに従うのはもちろん、一般論を話さないでください。

本書で選ばれた主要な研究サンプルは、豊かで生き生きとした事例、幅広い国際的視野、歴史的な深みと重みを備えた、代表性の高いものであり、本書では「住宅システムは、住宅システムの作動を解読するための遺伝コードである」と明確に述べられています。 「不動産市場はどのような住宅制度に依存するのか」 住宅制度と不動産市場の関係を詳細に分析したのは業界初です。

歴史は単に繰り返されるのではなく、常に同じ韻を踏むのです。

この本を読めば不動産のことがよくわかります...

簡単な紹介

不動産は世界中のどの国でも不可欠なものです。それは国民の生活の保障であり、国民経済の支柱であり、富の象徴であり、主要な資産配分の中核であり、金融​​危機の根源でもある。

不動産市場のパフォーマンスはなぜ世界中の経済圏によってこれほど大きく異なるのでしょうか?香港、中国、英国のように、住宅価格の高騰のジレンマに陥って深刻な経済的・社会的問題を引き起こしているところもあれば、米国のように急騰・急落して大規模な経済・金融危機を引き起こしているところもある。ドイツやシンガポールなど、住宅価格と住宅所有権の長期安定に成功している国もあります。

私たちは、こうした疑問を抱えながら、10年以上にわたり、米国、日本、ドイツ、シンガポール、英国、香港、中国などの国々の不動産市場運営を追跡・研究してきました。次元が進むにつれて、論理は徐々に明らかになり、真実が明らかになり始めます。

住宅制度が不動産市場を決める！

住宅システムは不動産の働きを読み解く遺伝子コード！

土地、金融、税制、警備、賃貸借の5大制度が問題の鍵を握る！

住宅価格は今後も上昇し続けるのでしょうか？それでも家を買うことはできますか？固定資産税は導入されるのでしょうか？危機が勃発するのか？中国の不動産市場の安定的かつ健全な発展への道はどこにあるのでしょうか?これらすべての疑問は簡単に解決され、その答えはこの本の中にあります。

著者について

シア・レイ

恒大研究所常務副所長、不動産産業主任研究員、住宅・都市農村開発省科学技術委員会不動産市場サービス専門委員会委員、不動産市場副総裁、中国不動産協会住宅安全支部、金融学院金融修士、中国人民大学産業指導員。住宅・都市農村開発省に長年勤務し、不動産規制や積立金政策の研究・策定に長年携わり、主執筆者として『中国不動産金融報告書』を起草した。 (2014)」、国家基準「住宅積立基金による低価格住宅プロジェクト向け融資業務基準」、「住宅積立基金個人住宅ローン業務基準」およびその他の規制は、過去 10 年間の中国の不動産政策の変化を目の当たりにしてきました。彼はかつてファウンダー証券のチーフ不動産アナリストを務めていました。学術ベストセラー『不動産サイクル』を出版。財新、新浪金融、頭条のコラムニスト。

レン・ゼピン

チーフエコノミスト（副社長レベル）および恒大グループ研究所長。国務院発展研究センターマクロ経済部研究室副主任、国泰君安証券研究所常務取締役兼主任マクロアナリスト、創始者研究所チーフエコノミスト兼共同所長などを歴任。証券。彼はまた、中国民間経済研究協会の副会長、資本金融シンクタンクの専門家、中華全国工商連合シンクタンク委員会のメンバー、国家ハイテク産業の評価の専門家でもあります。科学技術省のゾーンアップグレード、中国の新しい供給経済学に関する50人のメンバーからなるフォーラムのメンバー、中国人民大学、中央財経大学、外交部のメンバー。中国大学の非常勤講師。経済経営学部、南開大学など中国人民大学で経済学博士号を取得し、清華大学経済管理学院で博士研究員を取得。主要文書や改革計画の起草に参加し、『人民日報』や『経済研究』などの新聞や定期刊行物に数百件の記事を発表し、『マクロ経済構造の研究』、『奇跡から奇跡まで』の単行本と翻訳を出版した。 「成熟：韓国の変革経験」および「全体傾向の分析：経済、政策、資本市場」、「不動産サイクル」、「新サイクル：中国のマクロ経済理論と実践」、「世界貿易摩擦と興亡」大国の」など。

素晴らしい本のレビュー

★黄奇帆（中国国際経済交流センター副会長）

不動産業は、建設業や製造業などの生産部門だけでなく、金融、商業、文化などのサービス業も含めた総合的かつ相互に関連性の高い産業であり、人々の財産と密接な関係があります。人々の暮らしと福祉。したがって、どの国にとっても、不動産産業は国民経済の重要な産業です。不動産産業の長期的かつ健全な発展を図るためには、金融、土地、金融・税制、投資、法制度の５つのつながりを把握し、基本的な制度や長期的な仕組みの構築を加速する必要がある。国の条件に沿っており、市場法に適応していること。これをうまくやれば、「投機のための住宅ではなく、住むための住宅」という戦略目標を達成できる。

★楊維民（第13期政協全国委員会常務委員、政協全国委員会経済委員会副主任）

どのような住宅制度があるのか​​、どのような不動産市場があるのか​​。 「投機のための住宅ではなく、住むための住宅」は、複数の主体によって供給され、複数のチャネルによって保証され、賃貸と購入の両方を促進する住宅システムによって保証されなければなりません。

★馮軍（中国不動産協会会長）

『世界不動産』は、いくつかの代表的な国と地域の不動産市場発展の核心を分析し、中国の不動産開発の損得を振り返り、制度的欠陥の観点から問題を考える。いわゆる法律を議論するときに、制度上の不備について触れておかないと、意見が食い違ってしまうことがよくあります。それが著者の視野が広くて深く、思想が深い理由でもある。

★丁祖宇（宜居企業集団CEO、中国不動産協会常務理事）

「グローバル不動産」は、広い水平的な視点と垂直的な深さで、我が国の住宅制度改革への道を探求しています。本を使って世界の不動産を理解し、世界座標で中国のサンプルを見つけてください。政策立案者、実務家、不動産投資家にとって必須の「理論ツール」です。

★呉暁波（金融ライター）

不動産は景気循環の母であり、住民が最も懸念している資産配分です。不動産市場は何によって決まるのでしょうか？世界と中国の不動産の激動の歴史を理解したいなら、『世界不動産』を読むのが近道です。この本は真実を解読し、本質を明らかにし、魅力的で実践的な意義に満ちています。

★関青佑（経済学者、投資家）

Global Real Estate はしっかりと研究された作品です。本書は、世界の主要経済国の不動産市場の違いを住宅制度の観点から解説・分析し、中国の不動産の70年にわたる発展を制度レベルで詳細に分析したものである。不動産業界と市場に関心がある人向けの読みやすい本。

目次

はじめに/001

パート 1 世界の不動産: 市場パフォーマンスと制度的遺伝子

第1章 中国・香港が住宅価格高騰のジレンマに陥っている理由/071

第1節 経済は非常に繁栄しているが、住宅は困難に直面している/073

セクション 2 香港の住宅制度の柱/076

第3節 土地と住宅価格のスパイラル上昇メカニズム：不十分な土地供給が住宅価格の高騰を生み、住宅価格の高騰が地価を押し上げる/096

第2章 なぜイギリスの住宅価格は高騰しているのか/099

第1節 高品質・高住宅価格のコミュニティ/101

セクション 2 英国住宅制度の柱/105

セクション 3 不十分な土地供給、継続的な人口流入、および金融市場化が共同して住宅価格の硬直的な上昇を促進する/130

第 3 章 米国の繁栄の頂点と 60 年にわたる不動産強気市場の突然の終焉/135

セクション 1 史上最長の不動産強気相場/137

セクション 2 アメリカの住宅制度の柱/143

セクション 3: 不動産神話を打ち破る三部作: 資産価格の下落、流動性の枯渇、信用収縮/162

第4章 日本の不動産市場の浮き沈みの究極の論理/173

セクション 1 日本の 2 つの不動産危機の誕生、発生、およびその影響/175

第2節 賑わいから静寂へ：人口の崖から転落する日本/190

第3節 日本の住宅制度の柱/194

セクション 4: バブルは最終的には崩壊する: いかなるバブルの生成と崩壊も金融政策の副産物である/214

第5章 ドイツの住宅価格の長期安定の謎/217

第1節 ドイツ不動産市場の奇跡/219

セクション 2 ドイツの住宅制度の柱/221

セクション 3 住宅価格の長期安定運用メカニズム: 賃貸と購入の両方における財政の安定、および調整された都市開発/237

第6章: シンガポールで「住宅所有」を実現する方法 / 243

第1節 高い住宅保有率の奇跡/245

セクション 2 シンガポールの住宅制度の柱/247

セクション 3: 「住宅所有」という政治的理想を実現するために政府と市場の 2 つの力をどのように活用するか/268

次の記事 中国不動産：システム構築と今後の展望

第 7 章 中国不動産の 70 年の歴史/275

第1節 深刻な住宅不足を迎えた福祉公営住宅時代（1949年～1978年） / 277

第2節 住宅改革黎明期（1978年～1994年） / 279

第 3 節：全国民が商業住宅の新時代に突入（1998 年から現在） / 282

セクション 4 中国の不動産市場のレビューと考察/285

第8章 中国の住宅制度の柱/291

第1節 住宅金融制度：主に商業用住宅ローン、補完積立金 / 293

第2節 土地制度：二権利の分離、利用管理、供給独占/299

第3節 税制：在庫より増分重視、保有より取引重視/306

第4節 リース制度：リースと販売の新時代へ／312

セクション5 住宅セキュリティシステム：多チャネル、階層化、高カバレッジ / 316

セクション 6 中国の住宅制度に関する考察/321

第9章 中国不動産市場の発展動向/327

セクション 1: 将来の中国の不動産市場のスペースはどのくらいになるか/329

セクション 2 現在の不動産市場はどの程度リスクがあるか/352

セクション 3: 業界の集中度は将来どの程度まで高まる可能性がある/361

セクション 4 では、国際的な経験から中国の不動産会社の 3 つの将来の道を考察/363

第10章 不動産税の国際経験と中国の実務/389

セクション 1 先進国における不動産税の徴収方法/391

セクション 2: 不動産税は土地譲渡所得に代わることができますか/395

セクション 3 中国の不動産税改革プロセス、現在の徴収状況とその影響/413

第 4 節 固定資産税導入の最適なタイミングと予想される影響 / 420

住宅システムが不動産市場を深く形作るという啓蒙/427

セクション 1: 不動産の過度の金融化はリスクの源です/429

セクション 2 土地供給は住宅価格の直接的な決定要因です/432

セクション 3 課税は短期的な調整要素/435

セクション 4 賃貸と購入の両方を促進する市場は健全な不動産市場です/436

第 5 節 住宅の確保は低・中所得層にとって必要な支援である/438

参考文献

謝辞

素晴らしい本の抜粋

第 1 章 中国・香港が住宅価格高騰のジレンマに陥っている理由

香港モデルは本土の不動産市場のインスピレーションとなっています。近年、本土の不動産市場が急速に発展する一方で、一部の都市も住宅価格の高騰という同様のジレンマに直面している。香港の住宅制度を根源に遡って徹底的に調査することは、本土の住宅制度を見直し、住宅価格の高騰の問題を解決する上で前向きな意義がある。

香港は開港以来急速な経済発展を遂げ、「アジア四大虎」の一つに数えられ、2017年には一人当たりGDPが5万7700ドルに達し、世界で最も裕福な地域の一つとなった。香港の経済は非常に繁栄しているが、住宅は困難に直面している。香港の住宅価格は長年にわたって上昇し続けています。1980 年から 2017 年にかけて、住宅の名目価格は 16 倍近く上昇し、年平均成長率は 8% でした。2018 年の住宅価格対所得比率は 48 近くになりました。回を数え、世界の主要都市の中でトップにランクされています。住宅価格の高騰の影響を受け、香港の一人当たりの住宅面積はわずか16平方メートルだ。

アヘン戦争後にイギリスの植民地となった香港は、長年にわたり土地賃貸制度を導入し、土地、金融、税制、治安を柱とした住宅制度を徐々に形成してきました。土地制度としては、香港の土地所有権は国家が所有しており、賃貸後の使用権は自由に譲渡できるが、環境配慮や環境重視の影響で土地の供給量が不足している。環境保護 一人当たりの住宅用地はわずか 10 平方メートルです。金融システムの面では、香港は連動為替制度を導入しており、市場金利は低く、通貨の過剰発行が深刻であるが、柔軟かつ多様化したオーバーレイ・モーゲージ・ビジネスにより、住民は住宅購入のレバレッジを高め、不動産市場は終わった-融資されました。税制面では、香港は取引リンクに重税を課しており、不動産投機のコストは高いが、所有リンクの税負担は低い。保障制度の面では、政府は低・中所得層の住宅需要を保護するため、低価格で賃貸または分譲する公営住宅を建設していますが、公営住宅の条件は不安定であり、供給が著しく不足しています。近年。

不動産産業の貢献という観点から見ると、香港経済に占める不動産の割合は比較的高く、関連産業のGDPに占める割合は一時30%を超え、2006年以降は20%～25%で推移している。同時期、2016年には土地譲渡料と不動産関連税の合計が政府歳入の32％を占めた。住宅価格の上昇の原因を観点から見ると、人口増加が続く中、香港の土地供給が少なすぎ、特に2001年から2010年までの住宅用地譲渡は年間平均5ヘクタールに過ぎなかったことが挙げられます。過度に緩和された金融環境により、香港の住宅価格は上昇し続けている。住宅確保の観点から見ると、2002年以降、持ち家制度住宅の供給が激減し、中間層の住宅購入者への支援が不足しているため、効果的な住宅環境の改善が困難となっている。最近、香港の林鄭月娥行政長官は、住宅政策の中で、低所得層や低所得層の住宅購入補助に重点を置き、土地の供給を増やす一方、公共住宅供給の割合を60％から70％に増やすことを提案した。中間所得層。

第 2 章 なぜイギリスの住宅価格は高騰するのか

英国は住宅市場に政府が介入した最初の国であり、中国の香港の住宅モデルのインスピレーションとなった国でもあります。英国は一般的に住宅が十分にあり、生活の質も高いですが、中国の香港と同様、住宅価格が長期にわたって上昇しており、住民は住宅購入への圧力が高まっています。イギリスの住宅は独特の牧歌的な特徴と良好な住環境を持っています。住宅の 80% は郊外と田園地帯にあり、住宅の 79% は一戸建て住宅です。都市部と地方の住宅地はどちらも牧歌的な要素が豊富で、住環境は良好です。 1人当たりの平均使用可能面積は38平方メートルで、住宅の品質は良好でよく維持されており、築100年の住宅の割合は21％に達しています。住宅は一般に十分です。住宅対世帯比率は 1971 年以来 1 を超えており、2016 年には 1.05 でした。持ち家率は 1984 年以来 60% 以上を維持しており、2017 年には 62% でした。しかし、住宅価格は比較的高く、住民は住宅購入への大きなプレッシャーにさらされており、2017年の住宅価格と所得の比率は6.1で、ほとんどのヨーロッパやアメリカの先進国の比率よりも高かった。比率は21に達し、住宅価格は中国の香港に次いで世界第2位となった。

英国の住宅価格は長期にわたってインフレを上回り、世界をリードしており、循環的な変化はあるものの、全般的に上昇している。 1917 年から 2017 年にかけて、英国の名目住宅価格指数は 888 倍、年平均上昇率 7% でしたが、同期間の CPI はわずか 48 倍、年平均上昇率 4% でした。国際比較すると、1970年から2017年までに英国の名目住宅価格指数は52.8倍に上昇し、これはイタリア、フランス、米国、ドイツ、日本のそれぞれ33.9倍、16.1倍、12.5倍、2.3倍、2.3倍よりも大幅に高かった。 。過去 100 年間、英国の不動産市場では住宅価格が急速かつ急激に上昇する「ファストブル」現象が 4 回経験されており、住宅価格は短期間の安定または下落の後に必ず再び上昇しました。 2017年の名目住宅価格指数は、サブプライムローン危機前の2007年の最高点と比べて20％上昇し、実際の住宅価格も歴史的最高値に近かった。

英国で住宅価格が硬直的に上昇し、住民に住宅購入への強い圧力をかけている理由は制度設計にある。土地制度は主に自由所有権であるが、その配分は不均一である 土地の 3 分の 1 は依然としてごく少数の貴族の手に渡っている; 土地計画は環境保護を非常に重視しており、宅地の割合は著しく低い2005 年の時点で、イギリスの開発済み土地の割合は 9.8% であり、住宅地は 1.1% にすぎません。同時に、金融の自由化と 1980 年代の英国の国際金融地位の復活が金融成長を大きく刺激し、住宅価格の上昇につながりました。

第 3 章 米国における 60 年間の不動産強気市場の絶頂期と突然の終焉

第二次世界大戦の終結からサブプライム住宅ローン危機前夜まで、米国の不動産市場は 60 年間にわたり強気市場を経験しました。 1946 年から 2006 年まで、新規住宅着工戸数は年間 100 万戸を超え、年間平均は 153 万戸であり、名目住宅価格指数はプラス成長を続け、累計で 24 倍となり、年間平均成長率は5.4%、実際の住宅価格指数は累積で121%上昇しました。中核都市の住宅価格はさらに上昇し、紙幣印刷機を上回る数少ない資産の1つです。住宅所有率は44%から上昇しました。 1940 年には 69% でしたが、2006 年には 69% になりました。 2000年以降、不動産の強気相場はバブルに変わり、市場取引が過熱し、住宅価格が高騰した。 1. 中古住宅の取引量は38％増加、取引額は102％増加、名目住宅価格指数は66％上昇、年平均成長率は10.6％、実質住宅価格指数は上昇46% 増加し、平均年間成長率は 7.9% です。金利の上昇によりバブルに穴が開き、不動産リスクが金融市場に伝わり、最終的には国際金融危機にまで拡大しました。どのような制度や政策が米国不動産の大強気相場と危機を引き起こしたのでしょうか？

不動産における過度の財務レバレッジはリスクの源です。米国政府は世界的な金融特権を享受しており、当然のことながら国内の政治的利益を最優先し、緩和的な金融政策を好みます。住宅セクターへの過剰な支援。発行市場は保険を通じて信用基準を引き下げ、流通市場は金融機関による住宅ローンのオフバランス化を支援した。その結果、米国の住宅セクターは流動性が氾濫する長期ブームに陥った、ハイレバレッジ、過剰消費などにより不動産バブルが発生し、危機の程度は高く、最終的には崩壊し、世界的な金融危機や経済危機に発展します。米国の土地は主に私有地であり、使用・計画管理のもとで自由に取引でき、住宅用地も十分に供給されており、高度な住宅消費を支えている。しかし、自己所有の奨励、一戸建て住宅の選択、住宅面積が拡大した住宅消費の進みにより、アメリカの家族の住宅負担はさらに重くなり、危機に耐えることが難しくなりました。米国で不動産税を課す主な目的は、不動産規制の政策ツールとしてではなく、地方自治体の税源を増やすことです。その中で、保有段階の固定資産税は地域の不動産の価値を高め、住宅所有者に直接利益をもたらし、住民の住宅価格の期待にはほとんど影響を与えません。取引リンクでは買い手よりも売り手に重点が置かれており、短期投機には重税が課せられているが、抑制効果は限定的である。米国の住宅保障政策は 4 段階を経て、政策の焦点は供給側から需要側へ徐々に移行し、保障方法も物的保障から金銭的補助へと移行し、現在では住宅保障制度が確立されている。民間主導の供給、政府の財政補助および税金補助、そして需要と供給の同等の重視によって形成されています。

第4章 日本の不動産市場の浮き沈みの究極の論理

私たちが提案した「長期的には人口、中期的には土地、短期的には金融を見る」という不動産サイクルの分析フレームワークは業界で広く採用されています。日本が人口の崖から転落し、かつては土地供給が不足し、金融政策が緩かったり引き締められたりしたことは、私たちの判断を検証する典型的な例です。

日本の不動産市場の運営中に、2つの危機が発生しました。最初の危機は、日本の高度工業化期の土地需要の急増から生じました。工業化と都市化の両方によって地価は高騰を続けました。1955 年から 1974 年にかけて、全国都市地価指数は 28 倍に上昇し、6 つの主要都市は上昇しました。 34回。第 2 の危機は、日本の金融自由化時代の金融緩和環境に端を発し、低金利、金融自由化、国際資本の流入により、1986 年から 1986 年まで全国および主要 6 都市の地価指数が年平均上昇した。 1990年は7.3%、21.1%と最高でした。

日本の不動産危機は2度あり、1つは時間とともに消化され、もう1つは黄金時代に終止符を打った。 2 つの危機の異なる結果は、経済発展段階と人口構造の大きな変化にあります。第一次危機の発生後、日本経済は中速成長への転換に成功しましたが、第二次危機の発生後、日本経済は長期停滞に陥りました。第一次危機が勃発した当時、日本の住宅購入適齢人口はまだ高水準であり、実需も強かったが、第二次危機が勃発した時点では、日本の高齢化問題はすでに深刻であった。 65歳が12.1％と高く、その後20歳から49歳まで上昇を続け、2000年以降は住宅購入年齢人口が減少に転じ、有効需要が減少した。データの観点から見ると、2010 年の都市化率は 90.7% であり、最初の危機が発生したときの都市化率よりも大幅に高かった。実際、第二次危機後、特に 2000 年における都市化率の大幅な上昇は、都市化率の実際の流れというよりも、主に行政区分の調整や町村における高齢者の死亡などによる受動的な増加によるものであった。人口減少により有効需要が創出できず、不動産市場はいまだ改善していない。

日本の不動産危機を生み出した究極の論理は住宅制度の設計だ。金融・金融システムの面では、日本銀行は独立性を欠き財務省の影響を大きく受けており、金融政策の決定も不十分であり、規制目標も経済成長と物価安定の間で常に切り替わっている。税制面では、不動産好況期の「取引重視とメンテナンス軽視」がバブルの形成を加速させ、不動産不況期にはメンテナンスリンクの急激な増税がバブルの崩壊を加速させた泡の。土地制度においては、土地の金融的属性が強すぎて投機を刺激する。賃貸制度では、賃貸人と借主の権利利益が保護され、機関主体の住宅賃貸市場が形成されます。

第5章 ドイツの住宅価格の長期安定の謎

全世界がドイツの住宅価格の長期安定の奇跡を賞賛しています。 「第二次世界大戦後」ドイツは住宅不足の問題をうまく解決しただけでなく、住宅比率が1945年の0.57から2016年には1.02に上昇し、一人当たりの住宅面積は46.5平方メートルに達しました。 。 1970年から2017年にかけて、ドイツの名目住宅価格指数はわずか2.3倍、年間平均成長率はわずか2.6％に過ぎなかったが、同じ期間にイギリス、フランス、アメリカは52.8倍、16.1倍、そして16.1倍に上昇した。それぞれ12.5倍、平均年間成長率はそれぞれ8.8%、6.2%、5.7%となっています。

ドイツも賃貸が主流の生活概念が形成されており、ドイツの住宅所有率は45％、人口の55％が賃貸住宅を所有しており、賃貸グループの平均住宅面積は38平方メートル、賃貸条件は良いです。

ドイツ政府は住宅指向であり、安定した通貨金融システム、均衡のとれた税制、完全な賃貸システム、および主に私有地システムを形成しています。

金融および金融システムに関しては、ドイツ連邦銀行は自らを厳しく規制し、金融政策の主な目標として物価の安定を維持しており、そのインフレ制御能力は世界的なモデルとなっています。住宅金融制度は主に商業用住宅ローンをベースにしており、居住者が合理的にレバレッジを高めるよう独自の住宅貯蓄によって補完されていますが、ドイツ居住者のレバレッジは先進国の中でも著しく低い水準にあります。税制面では、取引に重税が課され、取引コストは10％以上に達することもあり、投資を阻害しています。 2番目の住宅税は、居住者が過剰な住宅を占有しないように誘導し、空室を減らすために、使用段階で課税されます。保有段階では土地税のみが課税され、実際の税率は低いため、居住者は長期保有することが奨励されます。リース制度に関しては、テナントの権利と利益を全面的に保護し、リースニーズをサポートし、法律によるリース保護と家賃制限を実施し、賃貸と購入の平等な権利と家賃補助を促進します。土地の私有化が促進されており、土地の大部分は個人が所有しており、住宅用に十分な土地があります。

第 6 章: シンガポールはどのようにして「住宅所有権」を実現できるか

シンガポールは「住宅所有」の実践者として成功しており、自治政府初期の「住宅不足」問題を解決しただけでなく、住宅問題の解決において世界で最も優れた国の一つとしても認められています。一人当たりの住宅面積は自治開始当初の6平方メートル未満から2018年には30平方メートルに増加した。戸別住宅比率は1985年以来1以上で安定している。持ち家率は高水準を維持している。住宅価格と収入の比率は常に 5.5 以内に留まっており、住民の住宅購入に対するプレッシャーは軽減されています。わずか半世紀の間に、シンガポールは国の住宅問題を解決する上で、どのようにして「スラム街」から「世界モデル」に変貌したのでしょうか？

シンガポールは住宅所有率の向上を目標に、住宅供給、資金調達、土地供給、税制を統合した四位一体の住宅制度を形成している。

まず、HDB 主導の住宅保障制度は低・中所得層を完全にカバーしており、シンガポール人の約 81% が政府が提供する HDB アパートに住んでいるが、市場を通じて住宅ニーズを満たしているのは高所得層と外国人の 19% のみである。に基づく手段。 2つ目は、強制貯蓄中央積立金制度であり、政府がHDB住宅を建設するための十分な財政的支援を提供するだけでなく、優先融資や補助金の形で住民の住宅購入も支援します。 3 つ目は主に国有地制度であり、政府は土地計画、譲渡、管理に関して絶対的な発言権を持ち、HDB の住宅建設が十分かつ手頃な価格で行われるよう、土地使用権を低価格で HDB に譲渡する。 4つ目は、取引と保全を同等に重視し、投機を抑制するために累進税率や差別化税率を採用する税制です。

シンガポール政府は開発理念の観点から「住宅所有」と「永続的な財産を持つ者は忍耐力がある」ことを重視しており、不動産を柱となる産業というよりも社会の安定を維持し、人種統合を促進するための福祉事業として捉えている。住宅供給システムの観点から見ると、シンガポールは「低家賃住宅→低コストHDBアパート→改良型HDBアパート→個人住宅」という段階的な供給システムを構築し、重層住宅ニーズに応え、「低所得・高層住宅」を実現している。中所得層はセキュリティに依存し、高所得層は市場に依存します。」シンガポールは、手頃な価格の住宅市場の発展の観点から、住民の自らの財産権の実現を支援するだけでなく、財産権の付与、閉鎖的な管理、不正行為の厳罰化などにより投機や投機を抑制し、まさに治安に万全を期しています。 HDBハウジングの機能。

第 7 章 中国不動産の 70 年の歴史

過去70年間にわたる中国の住宅制度の変遷と不動産市場の進化をみると、歴史の各段階における不動産市場の問題は、我が国の基本的な住宅制度と大きく関係している。不動産市場の安定的かつ健全な発展を促進することは、基本的に住宅制度の改革と長期的な管理メカニズムの構築にかかっています。

中国の住宅制度は、1949 年から 2019 年までの一連の改革によって形成されました。新中国建国当初の福祉公営住宅から改革開放後の家賃値上げ改革、1994年の公営住宅販売から1998年の商業住宅改革まで。 70年間の制度変革は、より良い生活を追求するすべての中国人が共同で作り上げた輝かしい歴史であり、中央政府と地方政府のイニシアチブを最大限に発揮し、常に石を感じて川を渡り、政策によって市場を活性化し、市場での経験を蓄積し、経験によって政策を改善するというプロセス。

中国は人口 14 億人で世界人口の 18.8%を占める大国ですが、1949 年初頭の一人当たりの居住面積はわずか 4.5 平方メートルでしたが、現在では都市部の一人当たりの住宅建築面積は 30 平方メートルを超えています。市場の力は奇跡を起こします。住宅改革は社会のあらゆる構成員の熱意を総動員したものであるため、誰もが住宅環境の改善に向けた永続的な意欲を持っていると私たちは確信しています。そこに込められた改革理念が成功への基礎を築きます。

第 8 章 中国の住宅制度の柱

「住宅は住むためのものであり、投機のためのものではない」 不動産の市場化は最も投機されやすく、住宅価格の過度な投機につながる。野放しの不動産投機はバブルや産業空洞化を引き起こし、最終的には経済・金融危機につながる。 「住宅は暮らすためのものであり、投機のためのものではない」、住まいの本質に立ち返る、新しい時代の住宅信仰となるはずです。

住民が不動産への投機をするのを防ぐために、政府は不動産の財務的属性を剥ぎ取り、住宅の属性に戻す必要がある。このためには、政府が通貨、財政、税制、土地、賃貸借、安全保障などの政策を総合的に調整すること、つまり、通貨面でのインフレの抑制、財政面でのレバレッジの抑制、税制面での投機との闘い、その他の政策の調整が求められる。土地の需要と供給のバランスを重視し、貸借を重視し、セキュリティの面でも重層的な住宅消費ニーズに応えます。

住宅金融制度、土地制度、税制、賃貸借制度、住宅保障制度が中国の住宅制度の五本の柱を構成している。住宅金融は商業用住宅ローンが主体で、公的資金が補完しており、頭金比率は国際的にも高い水準にあるが、住宅金融政策の調整があまりにも急すぎて「アクセルを踏み込む」「急ブレーキがかかる」 」。土地は公的所有下にあり、都市部の土地は国が所有し、農村部と都市郊外の土地は共同所有されているが、土地使用権の有償譲渡は中国経済の急速な発展と都市化を促進するだけでなく、「土地金融」も引き出す​​。問題。税制は「増分重視、株式軽、取引重、保有軽」の性格を示しており、保有税は2種類のみで、個人住宅についてはいずれも免除される。ストック住宅の時代には、土地譲渡は持続不可能となり、保有リンクに影響を与えるでしょう。賃貸市場はまだ未成熟であり、制度の改善が必要である 中国の都市住民の賃貸率は、ほとんどの先進国よりも低い 国際的な経験から、賃貸市場は先進国の住宅供給の主力であり、賃貸と購入の両方を促進することは、住宅市場の円滑かつ健全な運営につながります。中国の住宅保障制度は「補助住宅プロジェクト」と呼ばれ、主に低価格住宅、貧民街改修、地方の老朽住宅改修、遊牧民定住プロジェクトなどを含むが、供給が非連続で、参入障壁が高く、退出障壁が低いという問題がある。

我が国の住宅制度には多くの問題点があるが、その主な問題は次のとおりである：住宅制度の構築には、住宅責任とマクロ管理という二重の目標を考慮する必要がある、住宅政策は短期的な管理に重点を置き、構築が欠如している不動産の柱となる地位は経済や地方財政と深く結びついており、まだバランスが取れていない「保証」と「市場」。住宅制度を継続的に改革・改善し、長期的なメカニズムの構築に注力することによってのみ、不動産市場の安定的かつ健全な発展を効果的に促進することができます。

第9章 中国不動産市場の発展動向

不動産金融の大幅な逼迫や小屋改修の収益化の激減などを背景に、不動産市場は明らかに冷却傾向にある。中央政府は「投機ではなく居住のための住宅」と長期的な不動産管理メカニズムの導入の要件を繰り返し主張しているが、中国の不動産市場には依然として大きな潜在力があるのだろうか。中国の商品住宅市場の将来の発展スペースは、現在の都市化率、人口、住宅消費概念、生活条件、経済成長、家族構成という6つの主要な要素によって支えられており、その結果、都市の常住人口の増加、生活条件の改善という3つの主要な側面がもたらされる。そして都市再生の必要性。現在、我が国の住宅市場は、高度成長段階から安定した量と質の高い発展を遂げる新たな時代を迎えており、同時に、市場は一級都市、二級都市及び大都市集積地に集中することになります。将来、我が国の不動産市場には巨大なスペースが生まれるでしょう。

住宅増加時代の建設は高度経済成長を牽引します。住宅ストックの時代において、当社は生活の質の向上と住宅市場リスクの防止に重点を置いています。住宅の総供給が不足している場合、不動産産業の大規模開発は住宅矛盾を緩和するだけでなく、上流と下流の不動産関連産業の急速な発展を促進し、急速な経済成長を刺激します。産業の活発な発展と急速な経済成長は住民の所得と購買力の増大を促進し、それが不動産業界の健全な発展を支えています。住宅ストック期においては、景気刺激の限界効果が明らかに低下しており、不動産業界の景気刺激に依存すると、不動産の供給過剰リスクや価格バブルリスクが生じやすくなります。

国際的な経験から判断すると、中国・香港の不動産市場は高度に集中しており、トップ10の不動産開発会社が独占を形成し、大量の資産所有のもとで賃貸・販売混合事業を行っている。米国ではREITが不動産産業の中核であり、住宅は主に画一的な運用が行われています。シンガポールの住宅市場は、開発と自己所有の複合事業、不動産、金融の両輪駆動によって特徴付けられています。比較的成熟した経済国として、香港、米国、シンガポールには高度に成熟した不動産市場があり、そのモデルは中国の不動産会社にとって重要な参考価値を持っています。

第 10 章 不動産税の国際経験と中国の実務

2019年政府活動報告では「地方税制の改善と不動産税法制の着実な推進」が強調され、不動産税改革は「安定」から「着実」へ加速している。全国人民代表大会常務委員会の2019年の活動報告の中で、李戦書主席は「今年は不動産税法などの制定を含め、党中央委員会が決定した主要立法事項の実施に重点を置く」と提案した。立法調査と草案作成」 不動産税立法プロセスは加速している。不動産税改革は広範な分野と影響を及ぼしており、実証すべき課題も多い 不動産税の徴収範囲、徴収方法、税率の関与、減免政策などについての徹底した調査研究典型的な経済においては、我が国の不動産税制の確立と改善にとって参考となるでしょう。

財政の観点から見ると、不動産産業は我が国の国や地方自治体の財政収入に大きく貢献しており、そのほとんどは土地譲渡収入によるものです。現在、中国の不動産市場は徐々に質の向上と減速の段階に入り、住宅建設は高速から中高速に移行し、徐々にストック住宅の段階に移行しており、ストック住宅時代が徐々に到来している。 、土地財政は課題に直面しており、保有税の徴収が唯一の手段です。不動産税が重要な財政収入源として土地譲渡収入に代わることができるかどうかを研究することは、我が国の不動産市場の発展にとって広範な意義を持っています。都市人口と一人当たり居住面積の緩やかな増加により、課税標準総額が増加しており、一人当たり可処分所得の伸び率が住宅価格の伸び率を上回っているため、住民はより高い実質税率を負担することが可能となっている地方自治体の税徴収意欲の向上とともに、固定資産税の代替が見込まれる土地譲渡所得。