[중국에서 온 다이렉트 메일] I READING은 글로벌 부동산 Ren Zeping의 신간 읽기를 좋아합니다

편집자의 선택

1. 이 책을 왜 읽어야 할까요?

부동산은 그만큼 중요합니다. 국가경제의 근간이자 부의 상징이며, 주요 자산배분의 핵심이고, 경기순환의 어머니이며, 민생보장이며, 금융위기의 근원입니다.

중국의 부동산 산업은 운영된 지 20년이 넘었고, 많은 사람들이 많은 문제에 대해 서로 다른 의견을 갖고 있으며, 루산에 있다는 이유만으로 루산의 진정한 모습을 알지 못합니다. 우리가 글로벌 관점에서 역사적 차원과 데이터 논리를 사용해 측정한다면, 수백 년 동안 부동산을 운영해 온 선진국들은 우리가 배울 수 있는 성공과 실패 사례가 있다는 것을 알게 될 것입니다.

집값은 계속 오를까? 부동산은 국가경제의 기둥산업인가? 재산세가 도입되나요? 부동산 거품은 언제 터질까?

이러한 문제들은 표면적으로 혼란스러운데, 우리가 100년 동안 일반 경제의 부동산 운영 역사를 주의 깊게 연구하고 더 넓은 글로벌 관점, 더 깊은 역사적 차원, 더 탄탄한 데이터 논리로 현재를 관찰할 때 우리는 혼란을 정리할 수 있습니다. 다양한 의견 속에서, 진정한 답을 찾아보세요.

2. 이 책이 왜 필요한가요?

부동산 실무자라면 글로벌 부동산 시장의 변화를 파악하기 위한 참고서가 필요하다.

부동산 보유자라면 자신의 자산배분이 적절한지 판단하기 위해 순환적 관점을 갖춘 책이 필요하다.

자본시장 투자자라면 부동산과 금융시장의 연계규칙을 검토할 수 있는 참고서가 필요하다.

공공 정책 입안자라면 외국 주택 정책과 부동산 시장의 상호작용 효과를 검토하는 실증적 보고서 모음이 필요합니다.

전문 연구자라면 자신의 분석 틀을 점검할 수 있는 방법론이 필요합니다.

부동산에 조금이라도 관심이 있는 사람이라도 차분하고 객관적인 전문성과 흥미롭고 생동감 넘치는 재미가 결합된 『글로벌 부동산 스토리텔링』을 놓치지 마세요.

3. 이 책이 부동산에 관한 좋은 책인 이유는 무엇입니까?

칼을 가는 데는 10년이 걸린다. 이 책의 저자는 10년 넘게 부동산 문제를 추적하며 미국, 일본, 독일, 싱가포르, 영국, 홍콩, 중국, 중국 본토의 부동산 시장 운용을 연구해 왔다. 폭넓은 글로벌 관점, 깊이 있는 역사적 차원, 그리고 탄탄한 데이터 수십만 단어의 원고 뒤에 숨어 있는 논리는 수천만 단어의 문학 축적, 직접 정보를 열심히 읽고, 데이터를 사용하여 이야기하는 것입니다. , 그리고 질문에 답하기 위해 규칙을 사용합니다. 다른 사람의 말을 따르는 것은 물론, 일반적인 이야기도 하지 마십시오.

이 책에서 선정한 핵심 연구 표본들은 풍부하고 생생한 사례, 폭넓은 국제적 시각, 역사적 깊이와 무게감 등 대표성이 매우 높다. 부동산', '부동산 시장은 주택 시스템에 따라 어떻게 달라지는가' 등 주택 시스템과 부동산 시장의 관계를 심층적으로 분석한 것은 업계 최초다.

역사는 단순히 반복되는 것이 아니라 항상 같은 운율을 따르게 될 것입니다.

이 책을 통해 부동산 문제에 대한 깊은 이해를 얻을 수 있을 것입니다.

간략한 소개

부동산은 전 세계 모든 국가에서 매우 중요합니다. 국민생활의 보장이고, 국가경제의 기둥이며, 부의 상징이고, 주요 자산배분의 핵심이며, 금융위기의 근원입니다.

왜 부동산 시장 실적은 전 세계 경제에 따라 그렇게 많이 다른가요? 홍콩, 중국, 영국 등 일부는 높은 주택가격 딜레마에 빠져 심각한 경제·사회적 문제를 겪고 있고, 일부는 폭등과 폭락으로 미국 등 대규모 경제·금융 위기를 촉발하고 있다. 일본, 그리고 일부는 주택 가격과 주택 소유의 장기적인 안정을 성공적으로 달성했습니다.독일과 싱가포르와 같은 주택입니다.

우리는 이러한 질문을 가지고 10년 이상 미국, 일본, 독일, 싱가포르, 영국, 홍콩, 중국 등의 부동산 시장 운영을 추적하고 연구해 왔습니다. 차원에서 점차 논리가 명확해지고 진실이 드러나기 시작했다. .

주택 시스템이 부동산 시장을 결정합니다!

주택 시스템은 부동산 운영을 해독하는 유전자 코드입니다!

토지, 금융, 조세, 담보, 임대 등 5대 시스템이 문제의 핵심!

집값은 계속 오를까? 그래도 집을 살 수 있나요? 재산세가 도입되나요? 위기가 닥칠 것인가? 중국 부동산 시장이 안정적이고 건전하게 발전하는 길은 어디에 있습니까? 이 모든 질문은 쉽게 해결되며 그 답이 이 책에 있습니다.

저자 소개

샤 레이

에버그란데연구소 부소장, 부동산산업 수석연구원, 주택도농개발부 과학기술위원회 부동산시장서비스전문위원회 위원, 부동산시장부위원장, 중국부동산협회 주택담보지부, 중국인민대학교 금융대학 금융학 석사 산업 멘토. 그는 다년간 주택도시농촌개발부에서 근무했으며 오랫동안 부동산 규제 및 적립금 정책에 대한 연구 및 제정에 참여해 왔으며, 주요 저자로서 『중국 부동산 금융 보고서』 초안을 작성했습니다. (2014)", 국가 표준 "저렴한 주택 프로젝트를 위한 주택 선지 기금 지원 대출 사업 표준", "주택 선지 기금 개인 주택 대출 사업 표준" 및 기타 규정은 지난 10년 동안 중국 부동산 정책의 변화를 목격했습니다. 그는 한때 Founder Securities의 최고 부동산 분석가로 근무했습니다. 학술베스트셀러 『부동산주기』 출간. Caixin, Sina Finance 및 Toutiao의 칼럼니스트입니다.

렌 제핑

수석 경제학자(부사장급)이자 Evergrande Group 연구소장입니다. 그는 국무원 발전연구센터 거시경제부 연구실 부주임, 국태군안증권연구소 전무이사 및 수석 거시분석가, 창립자 연구소 수석 이코노미스트 및 공동 소장을 역임했습니다. 증권. 그는 또한 중국민간경제연구협회 부회장, 수도금융싱크탱크 전문가, 중국전국공상연합 싱크탱크위원회 위원, 국가첨단기술 평가 전문가이다. 과학기술부 존 업그레이드, 중국 신공급경제학 50인 포럼 회원, 중국 인민대학교, 중앙재경대학교 회원, 국제시간강사 경제경영대학, 난카이대학 등 중국 런민대학교에서 경제학 박사학위를 취득했고, 칭화대학교 경제경영대학원에서 박사후 연구원으로 활동하고 있습니다. 주요 문건 작성과 개혁안 작성에 참여해 《인민일보》, 《경제연구》 등 신문과 정기간행물에 수백 편의 글을 게재했고, 《거시경제구조연구》, 《기적에서 기적까지》 단행본과 번역을 출간했다. 성숙도: 한국의 변혁 경험" 및 "대세 분석": 경제, 정책 및 자본 시장", "부동산 순환", "신 순환: 중국의 거시경제 이론 및 실제", "글로벌 무역 마찰과 상승과 하락" 대국' 등

멋진 서평

★황치판(중국국제경제교류센터 부회장)

부동산산업은 건설, 제조업, 기타 생산수단 부문뿐만 아니라 금융, 상업, 문화 등 서비스산업도 포함하는 매우 포괄적이고 상호연관적인 산업입니다. 국민의 삶과 국민의 안녕. 따라서 어느 나라에서나 부동산산업은 국민경제에 있어서 중요한 산업이다. 부동산산업의 장기적이고 건전한 발전을 이루기 위해서는 금융, 토지, 금융·조세, 투자, 법률제도 등 5대 핵심 고리를 파악하고 기본제도와 장기 메커니즘 구축을 가속화해야 한다. 국가 상황에 부합하고 시장법에 적응하는 것입니다. 이를 잘 해낸다면 “투기용 주택이 아닌 생활용 주택”이라는 전략적 목표를 달성할 수 있습니다.

★양웨이민(정협 제13기 전국위원회 상무위원, 전국정협 경제위원회 부주임)

어떤 종류의 주택 시스템이 있는지, 어떤 종류의 부동산 시장이 있는지. '투기가 아닌 생활을 위한 주택'은 다양한 주체가 공급하고, 다양한 채널을 통해 보장하며, 임대와 구매를 동시에 촉진하는 주택 시스템으로 보장되어야 합니다.

★펑쥔(중국부동산협회회장)

《글로벌 부동산》은 여러 대표적인 국가 및 지역의 부동산 시장 발전의 핵심을 분석하고, 중국 부동산 개발의 손익을 성찰하며, 제도적 결함의 관점에서 문제를 고민합니다. 소위 법칙을 논할 때, 제도적 결함을 건드리지 않으면 우리는 종종 다른 의견을 갖게 될 것입니다. 작가의 시야가 넓고 심오하며, 그의 생각이 심오한 이유이기도 하다.

★Ding Zuyu (Yiju Enterprise Group CEO, 중국부동산협회 전무이사)

『글로벌 부동산』은 넓은 수평적 시각과 수직적 깊이로 우리나라 주택제도 개혁의 길을 모색한다. 책을 활용해 세계 부동산을 이해하고, 세계 좌표에서 중국의 표본을 찾아보세요. 정책 입안자, 실무자 및 부동산 투자자에게 꼭 필요한 "이론적 도구"입니다.

★우샤오보(금융작가)

부동산은 경기순환의 어머니이자 주민들이 가장 우려하는 자산배분의 모체이다. 부동산 시장은 무엇이 결정하는가? 격동의 글로벌, 중국 부동산의 역사를 이해하고 싶다면 『글로벌 부동산』을 읽는 것이 지름길이다. 이 책은 진실을 해독하고, 본질을 밝히며, 매혹적이고 실천적인 의미로 가득 차 있습니다.

★관칭유(경제학자, 투자자)

글로벌 부동산은 탄탄하게 연구된 작품입니다. 이 책은 세계 주요 경제권의 부동산 시장의 차이를 주택제도의 관점에서 설명하고 분석하며, 중국 부동산의 70년간 발전 과정을 제도적 차원에서 심층적으로 분석한 책이다. 부동산 산업과 시장에 관심이 있는 사람들이 읽을 수 있는 책.

목차

소개/001

1부 글로벌 부동산: 시장 성과와 제도적 유전자

제1장 중국 홍콩이 집값 상승 딜레마에 빠진 이유/071

제1절 경제는 매우 부유하고 주택은 어려움을 겪고 있다/073

제2절 홍콩 주택 시스템의 핵심/076

제3절 토지와 주택 가격의 나선형 상승 메커니즘: 토지 공급이 부족하면 주택 가격이 높아지고, 주택 가격이 높아지면 토지 가격이 상승한다/096

2장 영국 주택 가격이 경직되게 오르는 이유/099

제1절 고품질, 높은 주택가격의 공동체/101

제2절 영국 주택 시스템의 핵심/105

제3절 부족한 토지공급, 지속적인 인구유입, 금융시장화가 복합적으로 주택가격의 경직된 상승을 촉진/130

제3장 미국의 60년 부동산 강세장의 최고 번영과 갑작스러운 종말/135

섹션 1 역사상 가장 긴 부동산 강세장/137

제2절 미국 주택 시스템의 기둥/143

섹션 3: 부동산 신화 깨기 3부작: 자산 가격 하락, 유동성 고갈, 신용 경색/162

제4장 일본 부동산 시장 부침의 궁극적 논리/173

제1절 일본의 두 가지 부동산 위기의 탄생, 발병 및 결과/175

제2절 소란에서 침묵으로: 인구절벽에서 떨어지는 일본/190

제3절 일본 주택제도의 핵심/194

섹션 4: 거품은 결국 터질 것입니다. 거품의 생성과 붕괴는 통화 정책의 부산물입니다/214

제5장 독일 주택 가격의 장기적 안정성의 미스터리/217

제1절 독일 부동산 시장의 기적/219

제2절 독일 주택 시스템의 핵심/221

제3절 주택가격의 장기적 안정적인 운영 메커니즘: 임대 및 구매 모두의 재정적 안정, 도시 개발의 조화/237

제6장: 싱가포르에서 "주택 소유"를 달성하는 방법 / 243

제1절 높은 주택보유율의 기적/245

제2절 싱가포르 주택 시스템의 핵심/247

섹션 3: "주택 소유"라는 정치적 이상을 실현하기 위해 정부와 시장이라는 두 힘을 어떻게 활용할 것인가/268

다음 기사 중국 부동산: 시스템 구축과 미래 전망

제7장 중국 부동산 70년의 간략한 역사/275

제1절 주거부족이 심각한 복지공영주택 시대(1949~1978) / 277

2절 주택개혁이 시작되기 전의 새벽(1978-1994) / 279

제3절 온 국민은 새로운 상가주택시대를 맞이했다(1998~현재) / 282

제4절 중국 부동산시장의 검토와 반성/285

제8장 중국 주택 시스템의 핵심/291

제1절 주택금융제도 : 주로 상업모기지, 보충적립기금 / 293

제2절 토지제도: 두 권리의 분리, 이용통제, 공급독점/ 299

제3절 과세체계: 주식증가 강조, 보유보다 거래 강조/306

제4절 임대시스템: 임대와 판매의 새로운 시대 개막/312

섹션 5 주택 보안 시스템: 다중 채널, 계층적, 높은 적용 범위 / 316

제6절 중국의 주택제도에 대한 고찰/321

제9장 중국 부동산 시장의 발전 동향/327

섹션 1: 향후 중국 부동산 시장의 공간은 얼마나 클 것인가/329

제2절 현재 부동산시장은 얼마나 위험한가/352

제3절 미래 산업집중도는 얼마나 높아질 수 있는가/361

4절에서는 국제 경험을 통해 중국 부동산 회사의 세 가지 미래 경로를 살펴봅니다./363

제10장 부동산세의 국제경험과 중국실무/389

제1절 선진국의 부동산세 징수방법/391

2절 부동산세가 토지 양도소득을 대체할 수 있는가/395

제3절 중국의 부동산세 개혁 과정, 징수현황 및 효과/413

제4절 부동산세 도입의 최적 시기와 기대효과 / 420

주택제도가 부동산 시장을 크게 형성한다는 깨달음/427

섹션 1: 부동산의 과도한 금융화가 위험의 원인이다/429

제2절 토지공급은 주택가격의 직접적인 결정요인이다/432

섹션 3 과세는 단기 조정 요소입니다/435

제4절 임대와 구매가 동시에 촉진되는 시장이 건전한 부동산 시장이다/436

제5절 중·저소득층에 대한 주거안정 지원은 꼭 필요하다/438

참고자료

감사의 말

멋진 책 발췌

Chapter 1 중국 홍콩이 집값 상승 딜레마에 빠진 이유

홍콩 모델은 본토 부동산 시장에 영감을 주었습니다. 최근 몇 년 동안 본토 부동산 시장이 급속도로 발전하는 동안 일부 도시도 높은 주택 가격이라는 동일한 딜레마에 직면해 있습니다. 홍콩의 주택 시스템에 대한 근원을 추적하고 심층적인 연구를 수행하는 것은 본토의 주택 시스템을 재고하고 높은 주택 가격 문제를 해결하는 데 긍정적인 의미가 있습니다.

홍콩은 개항 이후 급속한 경제 발전을 이루며 '아시아의 4대 호랑이' 중 하나로 자리매김했으며, 2017년 1인당 GDP가 미화 57,700달러에 달해 세계에서 가장 부유한 지역 중 하나가 되었습니다. 홍콩 경제는 매우 번영하고 있지만 주택은 어려움을 겪고 있습니다. 홍콩의 주택 가격은 수년 동안 지속적으로 상승해 왔습니다. 1980년부터 2017년까지 명목 주택 가격은 거의 16배 상승했으며 연평균 성장률은 8%였습니다. 2018년 소득 대비 주택 가격 비율은 48에 가깝습니다. 세계 주요 도시 중 상위권을 차지했습니다. 높은 주택 가격의 영향으로 홍콩의 1인당 주택 면적은 16제곱미터에 불과합니다.

홍콩은 아편전쟁 이후 영국의 식민지가 되면서 오랫동안 토지임대제도를 시행해 왔으며 점차 토지, 금융, 조세, 안보를 기둥으로 하는 주택제도를 형성해 왔다. 토지제도 측면에서 홍콩의 토지소유권은 국가소유이고, 임대 후 사용권은 자유롭게 양도가 가능하지만, 생태적, 환경적 측면을 중시하는 영향으로 토지공급량이 부족한 실정이다. 환경 보호.1인당 주거용 토지는 10평방미터에 불과합니다. 금융시스템 측면에서 홍콩은 연계환율제도를 시행하고 있으며 시장이자율이 낮고 통화과잉 발행이 심각한 상황이다. -금융화되었습니다. 조세제도 측면에서 홍콩은 거래링크에 무거운 세금을 부과하고 있어 부동산 투기비용은 높지만 소유링크에 대한 세금부담은 낮다. 보장체계 측면에서 정부는 중저소득층의 주거수요를 보호하기 위해 저렴한 임대 또는 매매용 공공주택을 건설하고 있으나, 공공주택의 여건이 일관되지 않고 공급이 심각하게 부족한 실정이다. 최근 몇 년.

부동산산업의 기여도 측면에서 볼 때 부동산이 홍콩 경제에서 차지하는 비중은 상대적으로 높으며, GDP에서 관련 산업이 차지하는 비중은 한때 30%를 넘었고 2006년 이후 20~25%를 유지하고 있다. 동시에, 2016년에는 토지 양도세와 부동산 관련 세금의 합계가 정부 수입의 32%를 차지했습니다. 주택 가격 상승 원인으로 볼 때, 지속적인 인구 증가에 비해 홍콩의 토지 공급은 너무 적으며, 특히 2001년부터 2010년까지 연평균 주거용 토지 이전은 5헥타르에 불과했습니다. 지나치게 느슨한 금융 환경으로 인해 홍콩의 주택 가격이 계속 상승하고 있습니다. 주택안정 측면에서는 2002년 이후 주택소유제 주택 공급이 급격하게 감소하고 중산층 주택구입자에 대한 지원 부족으로 인해 효과적인 주거여건 개선이 어려운 상황이다. 최근 캐리 람 홍콩 행정장관은 주택 정책에서 토지 공급을 늘리는 동시에 공공 주택 공급 비중을 60%에서 70%로 늘리고 중저소득층의 주택 구매 보조금을 지원하는 데 중점을 둘 것이라고 제안했습니다. 중산층.

2장 영국 주택 가격이 경직되게 오르는 이유

영국은 주택 시장에 정부가 개입한 최초의 국가였으며, 중국 홍콩의 주택 모델에 영감을 주기도 했습니다. 영국은 일반적으로 주택이 충분하고 생활의 질이 높지만, 홍콩과 마찬가지로 오랫동안 주택 가격이 상승해 주민들의 주택 구입 압력이 커지고 있다. 영국 주택은 독특한 목가적 특성과 좋은 생활 환경을 가지고 있습니다. 주택의 80%가 교외 및 농촌 지역에 위치하고 있으며 주택의 79%가 단독 주택입니다. 도시와 농촌 주거 지역 모두 목가적 요소가 풍부하며 생활 조건이 좋습니다. 1인당 평균 사용 가능 면적은 38제곱미터입니다.m, 주택 품질이 좋고 잘 관리되어 있으며 100년 된 주택의 비율이 21%에 이릅니다. 일반적으로 주택은 충분합니다. 주택 대 가구 비율은 1971년 이후 1을 상회했고, 2016년에는 1.05였습니다. 주택 보유율은 1984년 이후 60% 이상을 유지했고, 2017년에는 62%를 기록했습니다. 그러나 주택 가격이 상대적으로 높고 주민들은 주택 구입에 대한 큰 압력을 받고 있으며 2017년 소득 대비 주택 가격 비율은 6.1로 대부분의 유럽 및 미국 선진국보다 높았습니다.런던의 소득 대비 주택 가격 비율은 21에 달했고, 주택 가격은 중국 홍콩에 이어 세계 2위를 기록했습니다.

영국 주택 가격은 오랫동안 인플레이션을 능가하며 세계를 선도해 왔으며, 주기적 변화가 있지만 전반적으로 상승했습니다. 1917년부터 2017년까지 영국의 명목 주택 가격 지수는 888배 증가해 연평균 7% 증가했지만, 같은 기간 CPI는 48배 증가해 연평균 4% 증가했다. 국제 비교를 보면, 1970년부터 2017년까지 영국의 명목 주택 가격 지수는 52.8배 상승했는데, 이는 이탈리아, 프랑스, ​​미국, 독일, 일본의 각각 33.9배, 16.1배, 12.5배, 2.3배, 2.3배 증가한 것보다 훨씬 높았습니다. . 지난 100년 동안 영국 부동산 시장은 주택 가격이 급격하게 상승하는 '빠른 상승' 현상을 4차례에 걸쳐 겪었으며, 주택 가격은 항상 짧은 기간 동안 안정되거나 하락했다가 다시 상승했습니다. 2017년 명목 주택가격지수는 서브프라임 모기지 사태 이전인 2007년 최고점에 비해 20% 상승했고, 실제 주택가격도 역대 최고치에 근접했다.

영국의 주택 가격 상승이 경직되고 주민들의 주택 구입 압력이 높은 이유는 시스템 설계 때문입니다. 토지제도는 주로 자유보유권을 갖고 있으나 분배가 고르지 않고, 토지의 3분의 1은 여전히 ​​극소수 귀족의 손에 있으며, 토지계획은 환경보호를 중시하고 주거용 토지의 비율은 현저히 낮습니다. 2005년 기준으로 영국의 개발토지 비율은 9.8%이고, 주거용 토지는 1.1%에 불과하다. 동시에 1980년대 영국의 금융 자유화와 국제 금융 지위의 재부상은 통화 성장을 크게 자극하여 주택 가격 상승으로 이어졌습니다.

3장 번영의 정점과 60년간의 미국 부동산 강세장의 갑작스러운 종말

제2차 세계대전 말부터 서브프라임 모기지 사태 직전까지 미국 부동산 시장은 60년간 강세장을 겪었습니다. 1946년부터 2006년까지 신규 주택 착공 건수는 연간 100만 호 이상, 연평균 153만 호를 유지했고, 명목 주택 가격 지수는 연평균 24배 누적 증가하는 등 지속적으로 플러스 성장을 이어갔다. 성장률은 5.4%, 실제 주택가격지수는 누적 121% 상승, 핵심도시의 주택가격은 더욱 상승하여 화폐 인쇄기를 능가하는 몇 안 되는 자산 중 하나이며, 주택보유율은 44%에서 44%로 상승 1940년에는 69%로 2006년에는 69%로 늘어났다. 2000년 이후 부동산 강세장은 시장 거래 과열과 집값 급등으로 거품으로 변했다. 1. 중고주택 거래량 38% 증가, 거래금액 102% 증가, 명목 주택가격지수 66% 증가, 연평균 증가율 10.6%, 실제 주택가격지수 상승 연평균 성장률은 7.9%로 46% 성장했다. 금리 인상으로 버블은 무너졌고, 부동산 리스크는 금융시장으로 전가돼 결국 국제금융위기로까지 번졌다. 어떤 종류의 시스템과 정책이 미국 부동산의 큰 강세장과 위기를 가져왔습니까?

부동산에 대한 과도한 재무 레버리지는 위험의 원인입니다. 미국 정부는 글로벌 통화 특권을 누려 자연스럽게 국내 정치적 이익을 우선시하고 느슨한 통화정책을 선호한다. 주택 부문에 대한 과도한 지원 1차 시장은 보험을 통해 신용 한도를 낮추고, 2차 시장은 금융기관이 주택담보대출을 대차대조표에서 제외하도록 지원함으로써 미국 주택 부문은 장기간 유동성 범람 호황을 누렸습니다. , 높은 레버리지, 과도한 소비, 그리고 부동산 버블이 발생했고, 위기의 정도가 높아 결국에는 글로벌 금융위기, 경제위기로 붕괴되어 확대됩니다. 미국의 토지는 주로 개인 소유로 사용 및 계획 통제에 따라 자유롭게 거래될 수 있으며, 주거용 토지는 충분히 공급되어 높은 수준의 주택 소비를 지원합니다. 그러나 자기소유 장려, 단독주택 선호, 주택면적 확대로 인한 선진적인 주택 소비로 인해 미국 가정은 주택 부담이 더 가중되고 위기를 견딜 수 없게 되었습니다. 미국에서 부동산세를 부과하는 주요 목적은 부동산 규제를 위한 정책 도구로 활용하기보다는 지방정부의 세원을 늘리기 위한 것이다. 그 중 유지단계의 부동산세는 지역 부동산 가치를 높여 주택 소유자에게 직접적인 혜택을 줄 뿐, 주민들의 주택 가격 기대에는 거의 영향을 미치지 않습니다. 거래링크는 구매자를 덜 강조하고 판매자를 더 중시하며, 단기 투기는 과세되지만 억제 효과는 제한적입니다. 미국의 주택보장정책은 4단계를 거쳐 점차적으로 정책의 초점이 공급측면에서 수요측면으로 이동하고, 보장방식도 물리적 보장에서 금전적 보조금으로 전환되었다. 민간 주도의 공급, 정부의 재정 및 세금 보조금, 공급과 수요의 균등한 강조로 형성되었습니다.

제4장 일본 부동산 시장 부침의 궁극적 논리

우리가 제안한 “장기적으로 인구, 중기적으로 토지, 단기적으로 금융을 보는” 부동산 사이클의 분석 틀은 업계에서 널리 채택되었습니다. 일본의 인구절벽, 토지공급 부족, 통화정책의 느슨함, 긴축 등이 우리의 판단을 검증하는 전형적인 사례다.

일본 부동산 시장이 운영되는 과정에서 두 가지 위기가 발생했다. 첫 번째 위기는 일본의 급속한 산업화 시대에 토지 수요가 급증하면서 발생했고, 산업화와 도시화에 힘입어 땅값이 계속 급등했다. 1955년부터 1974년까지 전국 도시지가지수는 28배나 올랐고, 6개 주요 도시도 상승했다. 34번. 두 번째 위기는 일본의 금융자유화 시기 통화완화 환경에서 비롯되었으며, 저금리, 금융자유화, 국제자본 유입 등으로 인해 1986년부터 6대 도시의 지가지수가 연평균 상승하는 추세를 보였다. 1990년은 7.3%, 21.1%에 이르렀다.

일본의 두 번의 부동산 위기, 하나는 시간이 지나 소화됐고, 다른 하나는 황금시대를 마감했다. 두 위기의 서로 다른 결과는 경제 발전 단계와 인구 구조의 중요한 변화에 있습니다. 1차 위기 이후 일본경제는 중속성장으로의 전환에 성공했지만, 2차 위기 이후 일본경제는 장기 침체에 빠졌다. 1차 위기 발생 당시 일본의 주택 구입 적정 연령 인구는 여전히 높은 수준이고 실질수요도 강했으나, 2차 위기 발생 당시 일본의 고령화 문제는 이미 매우 심각했다. 65세는 12.1%까지 높았으며, 이후 20세부터 49세까지 계속 증가하여 2000년 이후 주택구입연령인구가 감소하기 시작하여 유효수요도 감소하였다. 데이터 관점에서 보면 2010년 도시화율은 90.7%로 1차 위기 발생 당시의 도시화율에 비해 상당히 높았다. 실제로 2차 위기 이후, 특히 2000년의 도시화율이 크게 증가한 것은 실질적인 도시화의 흐름이라기보다는 행정구역 조정과 읍면의 노인인구 사망에 따른 소극적 증가에 주로 기인한 것이다. 실효수요를 창출하지 못하는 인구, 부동산시장은 여전히 ​​개선되지 않고 있다.

일본의 부동산 위기를 낳은 궁극적인 논리는 주택 시스템의 설계이다. 통화 및 금융 시스템 측면에서 일본은행은 독립성이 부족하고 재무부의 영향을 크게 받으며 통화정책 결정이 미흡하고 규제 목표가 경제성장과 물가안정 사이에서 끊임없이 전환되고 있습니다. 조세제도 측면에서는 부동산 호황기에는 '거래 중시, 보유 방치'로 인해 거품 형성이 가속화됐고, 부동산 침체기에는 보유 고리에 대한 세금이 급격하게 인상돼 버블 붕괴가 가속화됐다. 거품의. 토지제도에서는 토지의 금전적 속성이 너무 강해 투기를 자극한다. 임대제도는 임차인과 임차인의 권익을 보호하고, 기관주도의 주택임대시장을 형성한다.

5장 독일 주택 가격의 장기적 안정성에 관한 미스터리

전 세계가 독일 주택 가격의 장기적 안정의 기적에 감탄하고 있습니다. 독일은 '제2차 세계대전' 이후 주택부족 문제를 잘 해결했을 뿐만 아니라 주택비율이 1945년 0.57에서 2016년 1.02로 증가해 1인당 주택면적이 46.5㎡에 달했다. 주택가격의 장기안정, 세계적으로 지속적인 등락을 거듭해온 부동산 버블에서 살아남으세요. 1970년부터 2017년까지 독일의 명목 주택가격지수는 2.3배, 연평균 증가율은 2.6%에 그쳤고, 같은 기간 영국, 프랑스, ​​미국은 52.8배, 16.1배, 각각 12.5배, 연평균 성장률은 각각 8.8%, 6.2%, 5.7%에 이른다.

독일도 임대가 주류인 생활개념을 형성하고 있으며, 독일 주택보유율은 45%, 인구 대비 임대료는 55%, 임대집단의 평균 주택면적은 38㎡, 임대조건은 좋다.

독일 정부는 주거 중심으로 안정적인 통화 및 금융 시스템, 균형 잡힌 조세 시스템, 완전한 임대 시스템 및 주로 사유지 시스템을 형성했습니다.

통화 및 금융 시스템 측면에서 Bundesbank는 엄격한 규제와 물가 안정을 통화 정책의 주요 목표로 삼고 인플레이션 통제 능력은 글로벌 모델입니다. 주택금융제도는 상업용 주택담보대출을 중심으로 주택저축을 보완해 주민들이 합리적으로 차입금을 늘릴 수 있도록 유도하고 있는데, 독일 거주자들의 차입금은 선진국 가운데 현저히 낮은 수준이다. 조세제도 측면에서는 거래에 무거운 세금이 부과되고, 거래비용이 10% 이상에 달해 투자를 저해하기도 한다. 2차 주택세는 사용 단계에서 부과돼 주민들이 과도한 주택 점유를 방지하고 공실을 줄일 수 있도록 유도한다. 보유단계에서는 토지세만 부과되며, 실제 세율이 낮아 주민들이 장기간 보유할 수 있는 장점이 있다. 임대제도 측면에서는 임차인의 권익을 철저히 보호하고 임대수요를 지원하며, 법률에 따라 임대차 보호 및 임대료 제한을 실시하고, 임대 및 구매 평등권과 임대료 보조금을 장려합니다. 대부분의 토지는 개인이 소유하고 주거용으로 충분한 토지를 보유함으로써 토지의 개인 소유가 장려됩니다.

6장: 싱가포르가 "주택 소유"를 달성하는 방법

싱가포르는 '주택 소유'를 성공적으로 실천한 국가로, 자치 초기 '주택 부족' 문제를 해결했을 뿐만 아니라, 주택 문제 해결에 있어 세계 최고의 국가 중 하나로 인정받고 있습니다. 1인당 주택 면적은 자율화 초기 6㎡ 미만에서 2018년 30㎡로 늘어났다. 가옥비율은 1985년 이후 1 이상으로 안정적이다. 2001년 이후 약 90%입니다. 소득 대비 주택 가격 비율은 항상 5.5 이내로 유지되었으며 주민들은 주택 구입에 대한 압력을 덜 받았습니다. 불과 반세기 만에 싱가포르는 어떻게 국민 주택 문제 해결에 있어 '빈민가'에서 '글로벌 모델'로 변모했을까요?

싱가포르는 주택 소유율 향상을 목표로 주택 공급, 자금 조달, 토지 공급, 세금을 통합하는 4-in-1 주택 시스템을 구축했습니다.

첫째, HDB주도의 주택보장제도는 저소득층과 중간소득층을 전면적으로 포괄하고 있으며, 싱가포르인의 약 81%가 정부가 제공하는 HDB 아파트에 거주하고 있으며, 고소득층과 외국인 중 19%만이 시장을 통해 주택 수요를 충족하고 있습니다. 기반 수단. 두 번째는 의무저축중앙공제금 제도로, 정부가 HDB 주택 건설에 필요한 충분한 재정적 지원을 제공할 뿐만 아니라, 우대대출 및 보조금 등의 형태로 주민들의 주택 구입을 지원하는 제도이다. 세 번째는 주로 국유 토지 시스템으로, 정부는 토지 계획, 양도 및 관리에 절대적인 발언권을 갖고 HDB 주택 건설이 충분하고 저렴할 수 있도록 토지 사용권을 저렴한 가격에 HDB에 양도합니다. 넷째는 거래와 보존을 동등하게 중시하고 누진세율과 차등세율을 적용하여 투기를 억제하는 조세제도이다.

싱가포르 정부는 개발철학의 관점에서 '주택 소유'와 '영구 재산을 가진 사람은 인내심을 갖는다'를 강조하고 있으며, 부동산을 기둥 산업이 아닌 사회 안정을 유지하고 인종 통합을 촉진하기 위한 복지 사업으로 간주하고 있습니다. 주택 공급 시스템의 관점에서 싱가포르는 다단계 주택 수요를 충족하고 "저소득 및 중산층은 보안에 의존하고, 고소득층은 시장에 의존합니다.” 저렴한 주택시장 발전의 관점에서 볼 때, 싱가포르는 주민들이 자신의 재산권을 실현할 수 있도록 도울 뿐만 아니라 재산권 제공, 폐쇄적 관리, 사기행위에 대한 엄중한 처벌 등을 통해 투기와 투기를 억제하고 진정한 보안을 발휘하고 있습니다. HDB 하우징의 기능.

7장 중국 부동산 70년의 간략한 역사

지난 70년간 중국 주택제도의 변화와 부동산시장의 발전과정을 살펴보면, 역사적 각 단계의 부동산시장 문제는 대체로 우리나라의 기본 주택제도와 관련되어 있다. 부동산시장의 안정적이고 건전한 발전을 촉진하는 것은 근본적으로 주택제도의 개혁과 장기적인 관리기제의 구축에 달려있습니다.

중국의 주택 시스템은 1949년부터 2019년까지 일련의 개혁을 통해 형성되었습니다. 신중국 건국 초기의 복지 공공주택부터 개혁개방 이후의 임대료 인상 개혁까지, 1994년 공공주택 매각부터 1998년 상업용 주택 개혁까지. 70년의 제도적 변화는 더 나은 삶을 추구하는 모든 중국인이 함께 만들어가는 영광스러운 역사이며, 중앙과 지방자치단체가 주도적으로 돌을 느끼며 끊임없이 강을 건너야 할 문제이기도 하다. 정책으로 시장을 활성화하고, 시장과 함께 경험을 쌓고, 경험으로 정책을 개선하는 과정입니다.

중국은 인구 14억으로 세계인구의 18.8%를 차지하는 대국이다.1949년초 1인당 생활면적은 4.5㎡에 불과했으나 오늘날 도시지역의 1인당 주거건축면적은 30㎡를 넘는다. 미터 시장의 힘은 기적을 만들어냅니다. 주택 개혁은 사회 구성원 모두의 열정을 충분히 동원했기 때문에 우리는 모든 사람이 주거 환경을 개선하려는 지속적인 동기를 갖고 있다고 믿습니다. 그 속에 담긴 개혁철학은 성공의 초석을 다진다.

제8장 중국 주택 시스템의 핵심

“집은 살기 위한 것이지 투기용이 아니다.” 부동산 시장화는 투기에 가장 취약해 집값 과잉 투기로 이어진다. 걷잡을 수 없는 부동산 투기는 경제 거품, ​​산업 공동화를 낳고 결국 경제·금융 위기로 이어진다. '집은 투기가 아닌 살기 위한 것', 삶의 본질로 돌아가는 것이 새로운 시대의 주거신념이 되어야 한다.

주민들의 부동산 투기를 막기 위해서는 정부가 부동산의 금전적 속성을 벗겨내고 주거적 속성으로 되돌려 놓아야 한다. 이를 위해서는 정부가 통화, 금융, 조세, 토지, 임대, 보안 등의 정책을 종합적으로 조정해야 합니다. 즉, 통화 측면의 인플레이션 통제, 금융 측면의 레버리지 통제, 과세 측면의 투기 방지, 토지 측면에서는 수요와 공급의 균형을 맞추고 임대 및 임대에 중점을 두며 보안 측면에서는 다단계 주택 소비 수요를 충족시킵니다.

주택금융제도, 토지제도, 조세제도, 임대제도, 주택담보제도는 중국 주택제도의 5대 기둥을 구성한다. 주택금융은 주로 상업용 모기지를 기반으로 하며 선지급 자금을 보충하고 계약금 비율은 국제 수준이 높지만 주택금융 정책은 너무 성급하고 너무 성급하게 조정돼 '액셀을 밟다', '갑자기 제동을 걸다'. ". 토지는 공유 소유이며 도시 토지는 국가 소유이고 농촌과 도시의 교외 토지는 공동 소유입니다. 토지 사용권의 유료 양도는 중국 경제의 급속한 발전과 도시화를 촉진할 뿐만 아니라 '토지 금융'을 유도합니다. 문제. 세금 제도는 "증가를 중시하지만 재고를 가볍게 하고, 거래를 중시하고 보유를 가볍게 한다"는 특징을 나타냅니다. 보유 링크에는 두 가지 유형의 세금만 있으며 둘 다 개인 주택에서 면제됩니다. 재고 주택 시대에는 토지 이전이 지속 불가능해 유지 링크에 영향을 미칠 것이며 세금이 갈 길입니다. 임대 시장은 아직 미성숙하고 제도 개선이 필요하다.중국 도시 거주자의 임대 비율은 대부분의 선진국에 비해 낮다.국제 경험에 따르면 임대 시장은 선진국 주택 공급의 주요 원동력이다. 임대와 구매를 병행하는 것은 주택시장의 원활하고 건전한 운영에 도움이 됩니다. 중국의 주택 보장 시스템은 '보조 주택 프로젝트'라고 불리며 주로 저렴한 주택, 판자촌 개조, 농촌 노후 주택 개조 및 유목민 정착 프로젝트를 포함하지만 공급이 불연속적이고 진입 장벽이 높으며 출구 장벽이 낮은 문제가 있습니다.

우리나라의 주택 시스템에는 많은 문제가 있습니다. 주요 문제는 주택 시스템 건설에서 주택 책임과 거시적 통제라는 이중 목표를 고려해야 한다는 것입니다. 주택 정책은 단기적인 통제에 중점을 두고 있으며 건설이 부족합니다. 장기 메커니즘의 부동산의 기둥적 지위는 아직 균형을 이루지 못한 경제 및 지역 재정과 깊이 연관되어 있습니다.보증”과 “시장”. 주택제도를 지속적으로 개혁, 개선하고 장기적인 메커니즘 구축에 중점을 두어야만 부동산 시장의 안정적이고 건전한 발전을 효과적으로 촉진할 수 있습니다.

제9장 중국 부동산 시장의 발전 동향

부동산 금융이 크게 강화되고 창고 개조로 인한 수익화가 급격하게 감소하는 가운데 부동산 시장은 뚜렷한 냉각 추세를 보이고 있습니다. 중앙정부는 '투기가 아닌 생활용 주택' 요구와 장기적인 부동산 관리 메커니즘의 실시를 거듭 강조했는데, 중국 부동산 시장은 여전히 ​​큰 잠재력을 갖고 있는가? 중국 상품 주택 시장의 미래 발전 공간은 현재 도시화율, 인구, 주택 소비 개념, 생활 조건, 경제 성장 및 가족 구조 등 6가지 주요 요소에 의해 뒷받침되며, 결과적으로 도시 영구 인구 증가, 생활 조건 개선이라는 3가지 주요 측면이 나타납니다. 및 도시재생이 필요합니다. 현재 우리나라 주택시장은 고성장 단계에서 안정적인 물량과 고품질 발전을 이루는 새로운 시대로 진입했으며, 동시에 시장은 1, 2선 도시와 주요 도시 집합체에 집중될 것입니다. 앞으로 우리나라 부동산 시장에는 엄청난 공간이 생길 것입니다.

주택 증가 시대의 건설은 급속한 경제성장을 견인할 것입니다. 주택재고 시대를 맞아 삶의 질 향상과 주택시장 리스크 예방에 중점을 두고 있습니다. 총 주택 공급이 부족한 경우 부동산 산업의 대규모 발전은 주택 모순을 완화할 수 있을 뿐만 아니라 상류 및 하류 부동산 관련 산업의 급속한 발전을 촉진하여 급속한 경제성장을 촉진할 수 있습니다. 활발한 산업 발전과 급속한 경제 성장은 주민 소득 증대와 구매력 증대를 촉진하고 이는 부동산 산업의 건전한 발전을 뒷받침합니다. 주택재고 기간에는 경기부양의 한계효과가 뚜렷이 줄어들고, 부동산산업의 경기부양에만 의존하면 부동산 공급과잉 및 가격거품 위험으로 쉽게 이어질 수 있다.

국제적인 경험으로 볼 때, 중국 홍콩의 부동산 시장은 상위 10개 부동산 개발업체가 독점을 형성하고 과도한 자산 소유 하에 혼합 임대 및 판매 운영을 수행하는 매우 집중화되어 있습니다. 미국에서는 REIT가 부동산산업의 핵심이며 주택은 주로 표준화된 방식으로 운영된다. 싱가포르의 주택 시장은 개발과 자체 소유의 혼합 운영, 부동산 및 금융의 이중 륜구동이 특징입니다. 상대적으로 성숙한 경제로서 홍콩, 미국, 싱가포르는 매우 성숙한 부동산 시장을 보유하고 있으며 이들 모델은 중국 부동산 회사에 중요한 참고 가치를 가지고 있습니다.

제10장 부동산세에 관한 국제경험과 중국실무

2019년 정부업무보고에서는 '지방세 제도 개선과 부동산세 입법 착실히 추진'을 강조하면서 '안정'에서 '안정'으로 부동산세 개혁이 가속화되고 있다. 리잔수(Li Zhanshu) 위원장은 2019년 전국인민대표대회(전인대) 상무위원회 업무보고에서 "올해는 부동산세법 제정 등 당 중앙위원회가 결정한 주요 입법사항을 집중적으로 집행할 것"이라고 제안했다. 입법 연구 및 초안 작성." 부동산세 입법 절차가 가속화되고 있습니다. 부동산세 개혁은 광범위한 분야와 파급력을 갖고 있으며, 입증할 과제도 많다.부동산세 징수범위, 징수방법, 세율, 감면정책 등에 대한 심도 있는 연구 , 등은 우리나라의 부동산세 제도의 확립과 개선에 참고가 되는 중요한 의미를 지닌다.

재정적인 측면에서 부동산산업은 우리나라 국가와 지방자치단체의 재정수입에 큰 기여를 하고 있으며, 그 중 대부분은 토지양도수입에서 발생합니다. 현재 중국 부동산 시장은 점차 품질 개선 및 둔화 단계에 진입했으며 주택 건설은 고속에서 중속으로 전환되고 점차 재고 주택 단계로 전환되었습니다.재고 주택 시대가 점차 도래함에 따라 , 토지 금융은 어려움에 직면해 있으며, 보유세 징수만이 갈 수 있는 유일한 방법입니다. 중요한 재정수입원으로서 부동산세가 토지이전수입을 대체할 수 있는지 여부를 연구하는 것은 우리나라 부동산 시장 발전에 있어 광범위한 의미를 갖습니다. 도시인구 및 1인당 생활면적의 점진적인 증가로 인해 총과세표준이 증가하고, 1인당 가처분소득 증가율이 주택가격 상승률보다 높아 주민들이 더 높은 실질세율을 부담할 수 있게 되었습니다. 지방세 징수동기 개선과 더불어 부동산세 대체 토지양도소득도 기대된다.