【中國直郵】I READING愛閱讀 全球房地產任澤平新書

編輯推薦

1.為什麼要讀這本書？

房地產如此重要，它是國民經濟的支柱、財富的象徵、大類資產配置的核心、經濟週期之母、民生的保障、金融危機的策源地。

中國房地產運作僅20多年，許多問題眾說紛紜，不識廬山真面目，只緣身在此山。如果我們把視野投向全球，用歷史維度和數據邏輯來標準度量，發現那些房地產運作上百年的發達經濟體，自有成功和失敗的案例供我們借鑒。

房價還會漲嗎？房地產是國民經濟的支柱產業嗎？房產稅會推出嗎？房地產泡沫什麼時候會破？

這些問題，表面雜亂無章，當我們細細研究典型經濟體的百年房地產運行史，用更加開闊的全球視野、更加縱深的歷史維度和更加紮實的數據邏輯來觀察當下，才能在眾說紛紜中撥雲見霧，尋找到真正的答案。

2.為什麼需要這本書？

如果你是房地產從業者，你需要一本工具書，掌握全球房地產的市場變遷；

如果你是房地產持有者，你需要一本有週期視野的書，判斷自己的資產配置是否恰當；

如果你是資本市場投資者，你需要一本參考書，複盤房地產與金融市場的連動法則；

如果你是公共政策制定者，你需要一本實證報告集，回顧國外住房政策和房地產市場的互動影響；

如果你是專業研究者，你需要一套方法論，檢視自己的分析架構。

即使你只是對房地產僅是略感興趣，那也不該錯過這本兼具​​冷靜客觀的專業性和刺激生動的趣味性的「全球房地產故事會」。

3.為什麼這是一本關於房地產的好書？

十年磨一劍。十多年來，本書作者帶著對房地產的問題追蹤研究美國、日本、德國、新加坡、英國、中國香港、中國內地等的房地產市場運行，開闊的全球視野、縱深的歷史維度、紮實的數據邏輯，幾十萬字書稿的背後是上千萬字的文獻積累，苦讀一手資料、用數據說話、用規律回答問題，不泛泛而談，更不人雲亦雲。

本書選擇的重點研究樣本，代表性強，案例豐富而生動，國際視野寬廣，具有歷史縱深感和厚重感；本書明確提出“住房制度是破譯房地產運行的基因密碼”、“有什麼樣的住房制度，就有什麼樣的房地產市場”，深度解析住房制度和房地產市場的關係，屬業界shou創。

歷史不會簡單重複，但總是會押著相同的韻腳。

這本書，帶您深度理解房地產那些事兒…

內容簡介

房地產在全球每個國家都至關重要。它是民生的保障、國民經濟的支柱、財富的象徵、大類資產配置的核心、金融危機的策源地。

為什麼世界各經濟體的房地產市場表現差異巨大？有的陷入高房價困境，導致沉重的經濟和社會問題，如中國香港和英國；有的暴漲暴跌，引發大規模經濟金融危機，如美國和日本；有的卻成功實現房價長期穩定和居者有其屋，如德國和新加坡。

十多年來，我們帶著這些問題，追蹤研究美國、日本、德國、新加坡、英國、中國香港、中國內地等的房地產市場運行，在全球大視野和歷史維度下，邏輯逐漸清晰、真相開始展現。

房屋制度決定房地產市場！

住房制度是破解房地產運作的基因密碼！

土地、金融、稅金、保障、租賃五大製度是問題的關鍵！

房價還會漲嗎？房子還能買嗎？房產稅會推出嗎？危機會爆發嗎？中國房地產市場平穩健康發展的康莊大道在哪？所有這些問題都迎刃而解，答案就在本書。

作者簡介

夏磊

恆大研究院常務副院長、房地產業首席研究員、住房及城鄉建設部科技委房地產市場服務專業委員會委員、中國房地產業協會房地產市場與住房保障分會副會長、中國人民大學財金學院金融碩士業界導師。曾在住房城鄉建設部任職多年，長期從事房地產調控和公積金政策研究和製定，作為主要執筆人起草《中國房地產金融報告（2014）》、國家標準《住房公積金支持保障性住房項目貸款業務規範》、 《住房公積金個人房屋貸款業務規範》等，是近十年來中國房地產政策變化的親歷者和見證者。曾任方正證券房地產首席分析師。出版學術暢銷書《房地產週期》。財新、新浪財經、今日頭條專欄作家。

任澤平

恆大集團首席經濟學家（副總裁級）、研究院院長。曾先後擔任國務院發展研究中心宏觀部研究室副主任，國泰君安證券研究所董事總經理、首席宏觀分析師，方正證券首席經濟學家、研究所聯席所長。兼任中國營經濟研究會副會長，首都金融智庫專家，全國工商聯智庫委員會委員，科技部國家高新區升級評審專家，中國新供給經濟學50人論壇成員，中國人民大學、中央財經大學、對外經貿大學、南開大學等兼任導師。中國人民大學經濟學博士，清華大學經濟管理學院博士後。曾參與重大文件和改革方案起草，在《人民日報》《經濟研究》等報刊發表文章數百篇，出版專著和譯著《宏觀經濟結構研究》《從奇蹟到成熟：韓國轉型經驗》《大勢研判：經濟、政策與資本市場》《房地產週期》《新周期：中國宏觀經濟理論與實戰》《全球貿易摩擦與大國興衰》等。

精彩書評

★黃奇帆（中國國際經濟交流中心副理事長）

房地產業是一個具有高度全面性和關聯性的行業，不僅涉及建築業、製造業等生產資料部門，而且涉及金融、商業、文化等服務產業，更與老百姓的財產、民生福祉息息相關。因此，對任何一個國家來說，房地產業都是國家經濟中的重要產業。要達到房地產業長遠健康發展，需要抓好金融、土地、財稅、投資、法制五個關鍵環節，加速建立符合國情、適應市場規律的基礎制度和長效機制。抓好了，就能達成「房住不炒」的策略目標。

★楊偉民（第十三屆全國政協常委，全國政協經濟委員會副主任）

有什麼樣的房屋制度，就有什麼樣的房地產市場。 「房住不炒」必須由多主體供給、多通路保障、租購併舉的房屋制度來保障。

★馮俊（中國房地產業協會會長）

《全球房地產》透過剖析具有代表性的若干國家和地區的房地產市場發展癥結，反思中國房地產發展的得與失，並且從制度性缺陷來思考問題。我們在討論所謂規律的時候，如果不觸及製度性不足，往往會莫衷一是。這也是作者視野廣博深邃，思想深刻之所在。

★丁祖昱（易居企業集團CEO，中國房地產業協會常務理事）

《全球房地產》以橫寬視野和垂直深度探討我國住房制度改革的大道。用一本書看懂世界房地產，在世界座標中尋找中國樣本。誠為決策者、從業人員和購屋投資者必備之「理論重器」。

★吳曉波（財經作家）

房地產是經濟週期之母，是居民*關心的資產配置。什麼決定房地產市場？想讀懂全球和中國房地產的激盪大歷史，看《全球房地產》是捷徑。這本書解碼真相，透視本質，引人入勝，富有現實意義。

★管清友（經濟學家，投資人）

《全球房地產》是一部很紮實的研究著作。這本書從住房制度角度解釋和分析了全球主要經濟體房地產市場的差異所在，並對中國房地產70年發展做了製度層面的深刻剖析，是一部關心房地產行業和市場的相關人士的可讀之書。

目錄

導論/ 001

上篇全球房地產：市場表現與制度基因

第一章中國香港為何深陷高房價困境/ 071

第一節經濟高度繁榮，住房面臨困境/ 073

第二節香港住房制度支柱/ 076

第三節地價房價螺旋上漲機制：供地不足鑄就高房價，高房價推高地價/ 096

第二章英國房價何以剛性上漲/ 099

第一節高品質與高房價的共同體/ 101

第二節英國住屋制度支柱/ 105

第三節土地供應不足、人口持續流入、金融市場化共同推動房價剛性上漲/ 130

第三章美國60年房地產大牛市的巔峰繁榮與突然落幕/ 135

第一節史上最長的房地產大牛市/ 137

第二節美國住房制度支柱/ 143

第三節房地產神話破滅三部曲：資產價格下降、流動性枯竭、信用緊縮/ 162

第四章日本房地產市場大起大落的終極邏輯/ 173

第一節日本兩次房地產危機的催生、爆發及後果/ 175

第二節從喧囂到沉默：掉下人口懸崖的日本/ 190

第三節日本住屋制度支柱/ 194

第四節泡沫終將破滅：任何泡沫的催生和破滅都是貨幣政策的副產品/ 214

第五章德國房價長期穩定之謎/ 217

第一節德國房地產市場奇蹟/ 219

第二節德國住房制度支柱/ 221

第三節房價長期平穩運作機制：金融穩健、租購並舉、城市協調發展/ 237

第六章新加坡如何實現「居者有其屋」 / 243

第一節高住宅自有率奇蹟/ 245

第二節新加坡住屋制度支柱/ 247

第三節如何運用政府與市場兩股力量實現「居者有其屋」的政治理想/ 268

下篇中國房地產：制度建設與未來展望

第七章中國房地產70年簡史/ 275

第一節住房嚴重不足的福利公營時代（1949—1978） / 277

第二節房改啟動前的曙光乍現（1978—1994） / 279

第三節全民進入商品住宅新時代（1998年至今） / 282

第四節中國房地產市場回顧與反思/ 285

第八章中國住房制度支柱/ 291

第一節住房金融制度：以商業房貸為主、公積金為輔/ 293

第二節土地制度：兩權分離、用途管制、供應壟斷/ 299

第三節稅制：重增量輕存量，重交易輕保有/ 306

第四節租賃制度：進入租售並舉出新時代/ 312

第五節住屋保障制度：多通路、分層次、高覆蓋/ 316

第六節中國住房制度的反思/ 321

第九章中國房地產市場發展趨勢/ 327

第一節未來中國房地產市場空間有多大/ 329

第二節當前房地產市場風險有多大/ 352

第三節未來產業集中度能有多高/ 361

第四節從國際經驗來看中國房企的三種未來之路/ 363

第十章房地產稅的國際經驗與中國實務/ 389

第一節已開發經濟體房地產稅怎麼收/ 391

第二節房地產稅能否取代土地出讓所得/ 395

第三節中國房地產稅的改革歷程、徵收現況及效果/ 413

第四節房地產稅推出的最佳時機和預期影響/ 420

啟示住房制度深度塑造房地產市場/ 427

第一節房地產過度金融化是風險之源/ 429

第二節土地供給是房價的直接決定因素/ 432

第三節稅收是短期調節因子/ 435

第四節租購並舉的市場是健康的房地產市場/ 436

第五節住房保障是對中低收入階層的必要支持/ 438

參考文獻

致謝

精彩書摘

第一章中國香港為何深陷高房價困境

香港模式是內地房地產市場的啟蒙。近年來，在內地房地產市場快速發展的同時，有些城市也面臨同樣的高房價困境。追本溯源，深入研究香港住房制度，對反思內地住房制度、解決高房價難題有正面意義。

香港自開埠以後，經濟快速發展，成功躋身“亞洲四小龍”，2017年人均GDP高達5.77萬美元，是全球最富裕的地區之一。香港經濟高度繁榮，但住房卻面臨困境。香港房價持續多年上漲，1980—2017年名目房價上漲近16倍，年均成長8%，2018年房價收入比接近48倍，位居世界主要城市前列。受高房價等影響，香港人均住房面積僅16平方公尺。

由於鴉片戰爭後被英國殖民，香港長期實施土地批租制度，逐漸形成以土地、金融、稅收和保障為支柱的住房制度體系。土地制度方面，香港土地所有權歸國家所有，批租後使用權可自由轉讓，但土地供給數量受重視生態環保等影響而長期不足，人均住宅用地僅10平方米。金融制度方面，香港實施聯繫匯率制，市場利率低且貨幣超發嚴重，疊加抵押貸款業務靈活多樣，刺激居民加槓桿購房，房地產市場過度金融化。稅制方面，香港對交易環節徵收重稅，炒房成本高昂，但保有環節稅負低。保障制度方面，政府興建公營房屋對外低價出租或出售，保障中低收入群體住房需求，但公營房屋條件偏差，並且近年來供應嚴重不足。

從房地產業貢獻來看，房地產在香港經濟中佔比較高，相關產業佔GDP比重一度超過30%，2006年以來維持在20% ~ 25%，同時，2016年土地出讓黃金和房地產相關稅收合計佔政府財政收入的32%。從房價上漲原因來看，在人口持續成長的背景下，香港土地供給過少，尤其是2001—2010年年均出讓住宅用地僅5公頃，疊加金融環境過度寬鬆，推動香港房價持續上漲。從住屋保障來看，由於2002年後居屋供給大幅減少，中產置業缺乏支持，住屋條件難以有效改善。近期，香港特首林鄭月娥在房屋政策上提出，在加大土地供給的同時，將公營房屋供應比例從六成提高至七成，重點資助中低收入群體購房置業。

第二章英國房價何以剛性上漲

英國是最早出現政府乾預房屋市場的國家，也是中國香港住房模式的啟蒙。英國住房整體充足，居住品質高，但與中國香港一樣，房價長期上漲，居民購屋面臨較大壓力。英國住宅獨具田園特色，居住環境良好，80%的住房分佈於城郊和鄉村，79%的住房為獨戶住宅，城市和鄉村的居住區都富有田園元素；居住條件良好，人均使用面積38平方米，房屋品質佳且保養好，百年老宅佔比達21%。住房整體充足，套戶比自1971年起維持在1以上，2016年為1.05；房屋自有率自1984年起維持在60%以上，2017年為62%。但房價水準偏高，居民購屋壓力較大，2017年房價收入比為6.1，高於多數歐美發達國家；倫敦房價收入比達21，房價位居全球第二，僅次於中國香港。

英國房價長期跑贏通膨，領先全球，雖有週期變動，但整體上漲。 1917—2017年，英國名目房價指數上漲888倍，年均漲幅達7%，同期，CPI僅上漲48倍，年均漲輻達4%。國際比較看，1970—2017年，英國名目房價指數上漲52.8倍，明顯高於義大利、法國、美國、德國、日本分別為33.9、16.1、12.5、2.3和2.3倍的漲幅。近一百年，英國房地產市場還經歷過四輪房價快漲、大漲的「快牛」現象，房價在短暫的趨穩或下跌之後總是重新上漲。 2017年，名目房價指數較次貸危機前最高點的2007年累計上漲了20%，實際房價也已接近歷史高點。

英國房價剛性上漲、居民購屋壓力大的背後是製度設計。土地制度以自由保有為主，但分配不均，1/3的土地仍掌握在極少數貴族手中；土地規劃重視環境保護，住宅用地佔比顯著偏低，截至2005年，英格蘭已開髮用地佔比9.8%，住宅用地佔比僅1.1%。同時，80年代英國金融自由化和國際金融地位的重新崛起，大力刺激了貨幣成長，導致房價不斷上漲。

第三章美國60年房地產大牛市的巔峰繁榮與突然落幕

「二戰」結束至次貸危機前夕，美國房地產市場經歷了長達60年的大牛市。 1946—2006年，房屋新開工維持在100萬套/年以上，年均153萬套；名目房價指數持續正成長，累計上漲24倍，年均成長5.4%，實質房價指數累計上漲121%，核心城市的房價漲幅更高，是跑贏印鈔機的少數資產之一；房屋自有率從1940年的44%提高至2006年的69%。 2000年以後，房地產牛市走向泡沫，市場交易過熱，房價暴漲。一、二手房交易量成長38%，交易額成長102%，名目房價指數累計上漲66%，年平均成長率高達10.6%，實質房價指數累計上漲46%，年平均達7.9%。升息刺破泡沫，房地產風險傳導至金融市場，最終升級為國際金融危機。是什麼樣的製度和政策導致了美國房地產的大牛市和大危機？

房地產過度金融槓桿化是風險之源。美國政府享有全球性的貨幣特權，自然以國內政治利益為先，傾向寬鬆的貨幣政策。對住房領域過度支持，一級市場透過保險降低信貸門檻，二級市場支持金融機構將抵押貸款出表，這導緻美國住房領域長期處於流動性氾濫、高槓桿、過度消費的繁榮期，房地產泡沫化程度高，最終破裂後升級為全球性的金融危機與經濟危機。美國土地以私有為主，在用途和規劃管制下可自由交易，居民住宅用地供給充足，為高水平住房消費提供了支撐。但鼓勵自有、偏好單戶住房、住房面積較大的超前住房消費，使美國家庭住房負擔較為沉重，對危機的承受能力較弱。美國徵收房地產稅的主要目的是為地方籌集稅源，而並不是將其作為房地產調控的政策工具。其中保有環節的房地產稅，提升區域房地產價值，使有房戶直接受益，對居民房價預期影響不大。交易環節輕買方重賣方，對短期投機行為從重徵稅，但抑製作用有限。美國的住房保障政策經歷了四個階段，政策重點逐漸從供給端轉向需求端，保障方式從實物保障轉向貨幣補貼，目前形成以私人主導供給、政府財稅補貼、供給需求並重的住房保障體系。

第四章日本房地產市場大起大落的終極邏輯

我們提出的房地產週期的分析框架“長期看人口、中期看土地、短期看金融”，在業內被廣泛採用。日本從人口懸崖墜落，土地一度供應不足，貨幣政策大松大緊，正是驗證我們判斷的典型樣本。

在日本房地產市場的運作過程中，曾產生過兩次危機。第一次危機產生於日本快速工業化時期對土地激增的需求，在工業化和城市化的雙重推動下，土地價格不斷飆升，1955—1974年全國城市地價指數上漲28倍，六大城市上漲34倍。第二次危機產生於日本金融自由化時期寬鬆的貨幣環境，在低利率、金融自由化、國際資本的湧入刺激下，1986—1990年全國和六大城市地價指數年均漲幅分別高達7.3%和21.1%。

日本兩次房地產危機，一次被時間消化，另一次終結了黃金時代。兩次危機結局不同，在於經濟發展階段、人口結構發生了顯著變化。第一次危機爆發後日本經濟成功換檔至中速成長，而第二次危機爆發後日本經濟陷入長期停滯。第一次危機爆發時日本適齡置業人口尚處高位，真實需求旺盛，而第二次危機爆發時日本老化問題已十分嚴峻，65歲以上人口佔比高達12.1%，此後不斷攀升，20 ~ 49歲適齡置業人口從2000年以後開始回落，有效需求下降。從數據來看，2010年都市化率是90.7%，比第一次危機爆發時都市化率明顯提升。實際上，第二次危機以後，特別是2000年城市化率大幅提升，主要在於行政區劃調整和町村老齡人口去世造成的被動提升，而非人口真實流動，無法形成有效需求，房地產市場仍無起色。

孕育日本房地產危機的終極邏輯是住房制度設計。在貨幣金融制度上，日本央行缺乏獨立性，受大藏省影響較大，貨幣政策定力不足，調控目標在經濟成長與穩定物價之間不斷切換。在稅收制度上，房地產上升期「重交易輕保有」導致泡沫加速形成，房地產下行時保有環節突然加稅導致泡沫加速破滅。在土地制度上，土地金融屬性過強，刺激投機。在租賃制度上，保護租約和租戶權益，形成以機構主導的房屋租賃市場。

第五章德國房價長期穩定之謎

舉世讚歎德國房價長期穩定的奇蹟。 「二戰」以後，德國不僅很好地解決了住房短缺問題，套戶比從1945年的0.57提高到2016年的1.02，人均住房面積達46.5平方米，還保持了房價長期穩定，在全球此起彼伏的房地產泡沫中獨善其身。 1970—2017年，德國名目房價指數僅上漲2.3倍，年平均成長率僅2.6%，同期，英國、法國、美國分別上漲52.8倍、16.1倍及12.5倍，年均成長率分別高達8.8%、6.2 %和5.7%。

德國也形成了以租房為主流的居住理念，德國住房自有率為45%，55%的人口租房居住，租賃群體人均住房面積38平方米，租賃條件較好。

德國政府以居住為導向，形成了穩健的貨幣金融制度、均衡的稅收制度、完整的租賃制度和以私有為主的土地制度。

在貨幣金融制度上，德國央行嚴格自我約束，以維持物價穩定為貨幣政策的首要目標，通膨控制能力是全球典範。房屋金融體係以商業抵押貸款為主，輔以獨特的房屋儲蓄，引導居民理性加槓桿，德國居民槓桿在已開發國家中處於顯著偏低水平。稅制上，在交易環節徵收重稅，交易成本可達10%甚至更高，抑制投資。在使用環節徵收二套房屋稅，引導居民不要超額佔用住房，減少空置。保有環節僅徵收土地稅，實際稅率低，鼓勵居民長期持有。租賃制度上，充分保障租戶權益、支持租賃需求，以法律落實租約保障及租金限制，推行租購同權及租金補貼。推行土地私有製，絕大多數土地由私人擁有，住宅用地充足。

第六章新加坡如何實現“居者有其屋”

新加坡是「居者有其屋」的成功實踐者，不僅解決了自治初期的「房荒」問題，更被公認為全世界解決住房問題最好的國家之一。人均住房面積從自治之初的不足6平方米提高至2018年的30平方米，套戶比從1985年起一直穩定在1以上，住房自有率從2001年以後一直維持在90%左右，組屋的房價收入比始終維持在5.5以內，居民購屋壓力較小。短短半個世紀，新加坡如何從「貧民窟」華麗轉身為解決國民住宅問題的「全球典範」？

新加坡以提高房屋自有率為目標，形成了房屋供應、資金籌集、土地供給、稅收四位一體的住房制度體系。

一是組屋主導的住房保障制度，全面覆蓋中低收入人群，約81%的新加坡人居住在政府提供的組屋中，僅19%的高收入人群和外國人透過市場化手段滿足住房需求。二是強制儲蓄型中央公積金制度，既為政府建造組屋提供充足的資金支持，也以優惠貸款和補助等形式支持居民買房。第三是國有為主的土地制度，政府在土地規劃、出讓、管理上擁有絕對話語權，以低價將土地使用權轉讓給HDB，保證組屋建設量足價廉。四是交易保有並重的稅制，以累進制和差別化稅率抑制投機。

從發展理念來看，新加坡政府強調“居者有其屋”及“有恆產者有恆心”，將房地產作為維持社會穩定、促進種族融合的福利事業，而非支柱產業。從房屋供應體系來看，新加坡建構了「廉租房—廉價組屋—改善型組屋—私人住宅」的階梯化供應體系，滿足多層次住房需求，實現了「中低收入靠保障，高收入靠市場」。從保障房市場發展來看，新加坡以提供產權、封閉化管理、嚴懲弄虛作假等方式，既幫助居民實現產權自有，又抑制投機炒作，真正發揮組屋的保障功能。

第七章中國房地產70年簡史

綜觀70年中國住房制度變遷與房地產市場演變，每個歷史階段的房地產市場問題，很大程度都與我國基本住房制度有關。促進房地產市場穩定健康發展，根本取決於住房制度改革和長效管理機制建設。

中國住房制度形成於1949—2019年的一系列改革。從新中國成立之初的福利公屋到改革開放後的提租改革，從1994年出售公營房到1998年商品房改革。 70年制度變遷，是每一個追求美好生活的中國人共同創造的輝煌歷史，也是發揮中央、地方兩個積極性，不斷摸著石頭過河，以政策激活市場、以市場積累經驗、以經驗完善政策的過程。

中國，一個擁有14億人口的大國，佔世界人口的18.8%，1949年初，人均居住面積僅4.5平方米，如今城鎮人均住宅建築面積超過30平方米，市場的力量創造著奇蹟。因為房改充分調動了每個社會成員的積極性，充分相信每個人都對改善住房條件有持久的動力。蘊含其中的改革哲學，奠定成功的基石。

第八章中國住房制度支柱

「房子是用來住的，不是用來炒的。」房地產市場化最容易出現投機行為，導致房價炒作過度。放任炒房，會造成經濟泡沫化、產業空洞化，最終將導致經濟、金融危機爆發。 “房住不炒”，回歸居住屬性，理應成為新時代的住房信仰。

不鼓勵居民炒房，政府需要剝離房地產的金融屬性，回歸其居住屬性。這要求政府必須綜合統籌貨幣、金融、稅收、土地、租賃和保障等政策，即在貨幣方面控通脹，在金融方面控槓桿，在稅收方面打擊投機行為，在土地方面注重供求平衡，在租賃和保障方面滿足多層次房屋消費需求。

住房金融制度、土地制度、稅收制度、租賃制度和住房保障制度構成了中國住房制度的五大支柱。住房金融以商業按揭為主、公積金為輔，首付比例處於國際較高水平，但住房金融政策調整過急過快，「猛踩油門」「急剎車」。土地實行公有製，城市市區土地歸國家所有，農村和城市郊區的土地歸集體所有；土地使用權有償出讓一方面推動著中國經濟和城鎮化的快速發展，另一方面也衍生出“土地財政”難題。稅收制度呈現「重增量輕存量，重交易輕保有」的特徵，保有環節僅兩個稅種，均對個人住房免徵，隨著存量房時代的到來，土地出讓將難以為繼，對保有環節徵稅是必由之路。租賃市場尚不成熟，制度有待完善，中國城鎮居民租賃比例低於多數已開發國家，從國際經驗來看，租賃市場是已開發經濟體房屋供給的主要力量，租購並舉有利於房屋市場平穩健康運作。中國的住房保障體係被稱為“保障性安居工程”，主要包括保障性住房、棚戶區改造、農村危房改造和游牧民定居工程，但存在供給不連續、進入門檻高、退出門檻低的問題。

我國住房制度存在較多問題，主要有：住房制度建設需兼顧住房責任和宏觀調控雙重目標，住房政策重短期調控而長效機制構建不足，房地產的支柱地位深度捆綁經濟和地方財政，尚未平衡“保障” 與“市場”。只有不斷改革完善住房制度，注重長效機制建設，才能實際促進房地產市場平穩健康發展。

第九章中國房地產市場發展趨勢

在房地產融資大幅收緊、棚改貨幣化大幅下降的大背景下，房地產市場降溫趨勢明顯。中央不斷重申「房住不炒」、落實房地產長效管理機制等要求，中國的房地產市場是否仍具有較大潛力？中國商品住房市場未來的發展空間受當前城鎮化率、人口、住房消費觀念、居住條件、經濟增長以及家庭結構六大因素的支撐，產生出城鎮常住人口增長、居住條件改善以及城市更新三大方面需求。目前來看，我國房屋市場已經從高成長階段踏入總量穩定、高品質發展的新時代，同時市場將會向一、二線城市和主要城市群集中，未來我國房地產市場還會有巨大空間。

房屋增量時代搞建設，拉動經濟快速成長。房屋存量時代注重居住品質提升，防範房屋市場風險。在房屋總量不足時期，大規模發展房地產業可以在緩解住房矛盾的同時，帶動房地產上下游相關產業快速發展，從而拉動經濟高速成長。產業蓬勃發展和經濟快速成長推動居民收入的增加和購買力的提升，反過來又支撐房地產行業健康發展。在存量房屋時期，經濟拉動的邊際效應遞減明顯，再依賴房地產產業的經濟拉動動作用，則易產生房地產供給過剩風險和價格泡沫風險。

從國際經驗來看，中國香港的房地產市場高度集中，前10大地產商形成壟斷之勢，在重資產下進行租售混合經營。在美國，REITs是房地產行業的核心，住房以標準化營運為主。在新加坡，房屋市場具有開發和自持混合經營、房地產和金融雙輪驅動的特性。中國香港、美國及新加坡作為相對成熟的經濟體，其房地產市場高度成熟，其模式對中國房企具有重要的參考價值。

第十章房地產稅的國際經驗與中國實踐

2019年政府工作報告強調“健全地方稅體系，穩步推進房地產稅立法”，從“穩妥”到“穩步”，房地產稅改革正在提速。 2019年全國人大常委會工作報告中，栗戰書委員長提出“今年將集中力量落實好黨中央確定的重大立法事項，包括制定房地產稅法等立法調查、起草”，房地產稅立法進程正在加快。房地產稅改革涉及面廣、影響深遠，待論證的問題較多，深入研究典型經濟體房地產稅的徵收範圍、徵收方式、稅率涉及、減免政策等，對我國建立與完善房地產稅制度有借鏡意義。

從財政角度來看，房地產業對於我國全國及地方政府財政收入的貢獻巨大，絕大部分來自土地出讓收入。當前中國房地產市場已逐步進入提質降速階段，住房建設由高速轉向中高速，逐漸向存量房階段過渡，隨著存量房時代逐步到來，土地財政面臨挑戰，徵收保有環節稅是必由之路。研究房地產稅能否取代土地出讓收入成為重要的財政收入來源，對我國房地產市場的發展具有深遠意義。城鎮人口和人均居住面積逐漸提高使得稅基總和不斷增加，人均可支配收入增速高於房價增速促使居民可承受更高的實際稅率，以及地方政府徵稅動力的提升，促使房地產稅有望替代土地出讓收入。